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寧波
上海市商品房預售和出售風險有什么不同
在預售合同與出售合同中，購房者的風險也是不同的。主要在于：
1、預售合同約定的房屋建筑面積是暫測面積，可能與建成后的房屋實際建筑面積存在誤差，需要在合同中約定面積誤差的結(jié)算辦法，而出售合同約定的房屋建筑面積是確定的;
2、簽訂預售合同的購房者支付的房款應當解入開發(fā)商的預售款監(jiān)管賬戶，?？钣糜诜课莸慕ㄔO，而簽訂出售合同的購房者支付的房款可以不用監(jiān)管;
3、預售合同中，購房者應與開發(fā)商約定合同簽訂后，開發(fā)商不得變更房屋的建筑設計、小區(qū)平面布局，同時購房者應當取得戶型圖、沙盤照片、小區(qū)平面圖等證據(jù)以備證明約定的房屋建筑設計及小區(qū)平面布局應該是怎樣的，但簽訂出售合同時，房屋已經(jīng)是現(xiàn)房，房屋建筑設計和小區(qū)平面布局都已確定，購房者不用面臨這種風險。
4、預售合同中，購房者應與開發(fā)商約定房屋交付的條件及時間，以及開發(fā)商遲延交付的違約責任，即便如此，購房者仍須面臨房屋不能滿足交付條件的風險，而簽訂出售合同時，房屋一定已經(jīng)滿足了交付條件，購房者一般在付清房款之后就可以入住了。
5、同上，簽訂預售合同時，應當約定大產(chǎn)證辦理的時間以及開發(fā)商未能按時辦理的違約責任，即便如此，開發(fā)商仍然可能由于規(guī)劃、建設方面的原因不能辦理大產(chǎn)證，甚至在交付幾年后都無法辦理，購房者應要求約定在這種情況下可以解除預售合同，但簽訂出售合同時，房屋已經(jīng)有了大產(chǎn)證，購房者付清房款后可以立即辦理小產(chǎn)證。
商品房預售，主要功能在于開發(fā)商可以用收取的預售房款進行房屋的后續(xù)建設，減少開發(fā)商的資金壓力，因此雖然會對購房者造成一定的風險，但仍為大多數(shù)開發(fā)商所采用。不過隨著近年來預售門檻的提高以及預售款監(jiān)度、預售合同備案制度和預告登記制度的實行，購房者的風險也得到了越來越好的控制。
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