一、出租人的解除權(quán)的限制是怎樣的

1、明確出租人解除房屋租賃合同的法定事由。

《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條明確規(guī)定了房屋出租人單方解除房屋租賃合同的八種事由：

（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

（2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

（3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

（4）拖欠租金累計六個月以上的；

（5）公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的；

（6）租用承租房屋進(jìn)行違法活動的；

（7）故意損壞承租房屋的；

（8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

根據(jù)上述規(guī)定，承租人遲延支付租金，不是出租人解除房屋租賃合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累計六個月以上的，出租人才有法定解除房屋租賃合同的權(quán)利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。

2、《房屋租賃合同》可以約定出租人解除合同的條件，但是不得違反《合同法》的相關(guān)規(guī)定。本案中，原被告簽訂的《房屋租賃合同》約定“如趙某違約，秦某有權(quán)隨時收回房屋”，從此約定的內(nèi)容來看，原告秦某解除合同的條件并不明確，是不是趙某的任何違約行為均可引起秦某單方解除合同的法律后果？根據(jù)《合同法》有關(guān)合同解除權(quán)的規(guī)定，答案是否定的。

根據(jù)《合同法》有關(guān)合同解除的規(guī)定，只有在一方當(dāng)事人根本約定的情形下，對方當(dāng)事人才有權(quán)解除合同。本案中有關(guān)出租人單方解除房屋租賃合同的約定，一方面沒有明確解除合同的條件，另一方面違背了《合同法》有關(guān)合同解除的規(guī)定，因此，不能作為原告解除合同的依據(jù)，本案應(yīng)適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定處理

3、《合同法》第二百二十七條規(guī)定了承租人延期支付租金的法律后果，根據(jù)此規(guī)定，結(jié)合本案案情，在被告趙某未按合同約定時間支付租金的情況下，原告秦某并沒有解除合同的權(quán)利，但可以要求被告在合理的期限內(nèi)支付。如果被告逾期仍沒有支付的，原告就有權(quán)解除合同了。

租期屆滿以前，當(dāng)事人一方隨意解除房屋租賃合同會給對方當(dāng)事人造成損失，因此，當(dāng)事人在簽訂《房屋租賃合同》時，一定要明確約定解除合同的條件。實踐中，出租人為了防范風(fēng)險，一般都會約定出租人單方解除合同的權(quán)利，法律界提示，約定解除合同的條件一定要具體且符合《合同法》的規(guī)定，承租人要特別注意有關(guān)出租人單方解除合同的約定。

二、如何解除房屋租賃合同

1、房屋租賃合同約定解除自雙方當(dāng)事人達(dá)自協(xié)議生效解除協(xié)議或在原合同中約定的解除合同條件發(fā)生后時當(dāng)事人一方向另一方送達(dá)的通知到達(dá)對方時即解除。

2、對于法定解除，當(dāng)事人可通過向人民法院起訴、或向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁、或通知對方的形式來得到實現(xiàn)。

我國《合同法》第九十六條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款，第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”據(jù)此，只要一方有第九十四條規(guī)定的情形之一，另一方就可以解除合同。主張解除合同的一方只要通知到違約方，合同即行解除。

3、因承租人無正當(dāng)理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除，則須經(jīng)過人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的確認(rèn)。

但在實際上，不論是哪種形式的解除合同，都往往會引起合同當(dāng)事人之間的爭議。在面臨爭議的情況下，當(dāng)事人并不一定能達(dá)成一致，所以解除合同大多只能通過人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)來解決。

值的注意的是在一當(dāng)事人行使通知權(quán)時，被通知一方當(dāng)事人如有導(dǎo)議則應(yīng)當(dāng)向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提出申請，才有可能否定合同解除的效力，除非法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出另一方當(dāng)事人解除合同的通知不生效的裁決，否則該合同已經(jīng)解除。如果另一方當(dāng)事人沒有向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請確認(rèn)合同解除的效力而仍然行使原合同中的權(quán)利，就是其他獨立法律關(guān)系中的侵權(quán)行為。例外的是，如果涉及訴訟或仲裁認(rèn)定合同不解除，為了防止因恢復(fù)原狀而造成不必要的損失，應(yīng)當(dāng)規(guī)定在生效裁決作出前，合同不產(chǎn)生解除的效力。

綜上所述，對于出租人的解除權(quán)的限制是針對承租人在合同期間并沒有出現(xiàn)違反合同約定的情況，那么這種時候解除合同出租人就要承擔(dān)合同的違約賠償責(zé)任，如果合同中沒有約定賠償金的一般按照造成的損失進(jìn)行賠償。

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