先舉個(gè)例子:

在購房過程中“ding金”有兩種:“定金”和“訂金”,然而這一字之差結(jié)果卻大不同。搞不清楚,分分鐘就是賠上好幾萬的節(jié)奏。

我們先來看看定金和訂金的區(qū)別是什么?

“定金”和“訂金”雖然只有一字之差,但其法律意義與法律后果卻大相徑庭,甚至有人根本不知道“定金”和“訂金”這兩個(gè)讀音完全一樣的詞語存在著分別,事實(shí)上,人們在現(xiàn)實(shí)生活中對于定金、訂金、履約保證金、押金等混用、錯(cuò)用的案例比比皆是。

先說定金。

定金是通過書面約定由一方向?qū)Ψ浇o付一定數(shù)額的貨幣作為合同擔(dān)保,其目的在于確保各方訂立合同或促使合同義務(wù)人履行義務(wù),保障權(quán)利人的權(quán)利能夠得以實(shí)現(xiàn)。給付定金一方如果不履行義務(wù),無權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行義務(wù),需向另一方雙倍返還定金,這就是“定金罰則”的基本精神。

再說訂金。

訂金并非專門的法律概念,沒有直接的法律規(guī)定,司法實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款,如果出現(xiàn)違約情形,并不會發(fā)生直接被沒收或需要雙倍返還的法律后果,適用不了“定金罰則”,而是根據(jù)實(shí)際情況及各方當(dāng)事人的過錯(cuò)來讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

那一般在買房時(shí),突然不想買了也可以退回的,是定金還是訂金?

其實(shí),從上面的解釋大家就可以了解,定金受法律保護(hù),是一種擔(dān)保而非預(yù)付款,如果是買方違約,是無權(quán)要求拿回來的。

目前在新房開盤銷售過程中,客戶認(rèn)籌所交的籌金或通過電商預(yù)交的認(rèn)購款,其實(shí)質(zhì)都屬于訂金的范圍,開發(fā)商均同意在客戶未看中房沒有簽認(rèn)購書的情況下可以任意退回。

但是一些購房者不懂,直接跟開發(fā)商簽署認(rèn)購書什么的。而開發(fā)商與客戶所簽署的法律文件(包括認(rèn)購書、收據(jù))中一般都明確書寫為定金,在此情況下,客戶無正當(dāng)事由就很難要求退回了。

是不是只要是寫了定金的,就都要不回來了?

也不是。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣方應(yīng)當(dāng)返還定金”。

另外,《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定:不符合商品房銷售條件的,開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

因此,如果購房客戶在商品房不符合銷售條件的情況下交納了“定金”,那么向開發(fā)商要求無條件退還也是有法律依據(jù)的。

我們可以再舉個(gè)例子:

小梁和小韋準(zhǔn)備今年年底結(jié)婚,想買個(gè)婚房。

2016年5月1日,小梁、小韋與某投資公司簽訂了一份《認(rèn)購協(xié)議書》,并交了2萬元定金。小梁和小韋說,在簽訂認(rèn)購協(xié)議書之前,售樓人員告知他們房屋可于今年12月31日前交房,可付款后才得知交房時(shí)間是2017年12月31日。

因交房時(shí)間太遲,不符合他們原定的婚期,隨后他們到售樓部要求退還2萬元卻遭拒絕。雙方遂鬧上法院。10月20日,法院一審判定,開發(fā)商不能證明已告知小梁和小韋具體交房時(shí)間,要返還這2萬元定金。

法院認(rèn)為,該筆款是屬于定金,需根據(jù)誰有錯(cuò),誰違約來判定這筆錢的歸屬,就目前的證據(jù),不能得出認(rèn)購書訂立時(shí),小梁和小韋明知交房時(shí)間是2016年12月31日的結(jié)論。

雙方因買賣合同條款未能協(xié)商一致,屬于因不可歸責(zé)于雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的情形,法院判定,某投資公司應(yīng)當(dāng)返還2萬元定金給小梁和小韋。

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