一、根據(jù)法律規(guī)定疫情如何讓房東免租?

根據(jù)法律規(guī)定疫情可以通過和房東進(jìn)行合情合理的協(xié)商，讓房東進(jìn)行免租。承租人要求減免疫情期間租金，實(shí)質(zhì)上是基于新冠肺炎疫情這一客觀情況，要求變更合同關(guān)于租金支付的約定，或者說要求免除部分支付租金的責(zé)任。

前一種主張可能的法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于適用合同法>若干問題的解釋(二)》關(guān)于情勢(shì)變更制度的規(guī)定，即：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”(以下簡稱“情勢(shì)變更制度”)。

后一種主張可能的法律依據(jù)是《合同法》關(guān)于不可抗力的規(guī)定，即：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”(以下簡稱“不可抗力制度”)。

那么，承租人能否援引上述兩項(xiàng)制度中的某一項(xiàng)以實(shí)現(xiàn)疫情期間減免租金的訴求呢?我們認(rèn)為，此次新冠肺炎突如其來，在形式上符合“不能預(yù)見”、“不能避免”，但是對(duì)合同履行的影響存在差異，因此不能一刀切地認(rèn)為都符合情勢(shì)變更制度或不可抗力制度，而參照《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》(法〔2003〕72號(hào)，2013年4月8日失效)，根據(jù)疫情對(duì)合同履行的影響程度的不同而做出不同處理(之后最高院可能會(huì)就新冠肺炎疫情導(dǎo)致的合同糾紛案件處理標(biāo)準(zhǔn)出具有效規(guī)定，以此為準(zhǔn))。

此外，我們注意到，2003年非典型肺炎疫情期間為保持社會(huì)穩(wěn)定，有政府部門還就疫情期間減免租金事宜出具了規(guī)定，如北京市人民政府在京政發(fā)〔2003〕14號(hào)文中規(guī)定“商業(yè)、服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂場(chǎng)所等受非典型肺炎疫情影響經(jīng)營困難的，減免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下，各地政府部門也有可能就租金減免事宜出具相應(yīng)規(guī)定，可予以持續(xù)關(guān)注。

二、減免租金如何說出口?

與出租人協(xié)商免除停用或停業(yè)期間的租金、降低疫情防控期間的租金，各類承租人的說辭可以區(qū)別對(duì)待：

(1)針對(duì)影劇院、歌舞娛樂場(chǎng)所、網(wǎng)吧、浴室、餐飲等，因啟動(dòng)突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，而必須全面停止?fàn)I業(yè)的行業(yè)承租人，可以就本次疫情屬于不可抗力出現(xiàn)的情況下，已導(dǎo)致合同目的無法正常實(shí)現(xiàn)，結(jié)合租期的長短等綜合因素，提出租金減免、延長租期或解除租賃合同等主張。

(2)針對(duì)非必須停止?fàn)I業(yè)的行業(yè)，如賓館、商超或租用廠房的生產(chǎn)制造類企業(yè)承租人，雖然不足以認(rèn)定為因疫情導(dǎo)致合同無法履行，但可以視影響程度，適用以上所述情勢(shì)變更制度的情形，基于公平原則，提出租金減免、延長租期或解除協(xié)議等主張。

(3)針對(duì)非經(jīng)營性居住用房的承租人，如承租人春節(jié)回老家過年，因疫情延長春節(jié)假期、遲延復(fù)工或因疫情防控措施導(dǎo)致無法如期回到住處，考慮到遲延復(fù)工、疫情防控等不可抗力情形，且并未實(shí)際使用房屋，在此期間，承租人可以以此提出適當(dāng)減免租金、延長租期，或根據(jù)情況，提出解除合同。

其次，特別針對(duì)經(jīng)營性承租人，可以表示疫情即使結(jié)束了，但大家的信心和市場(chǎng)恢復(fù)需要更多的時(shí)間，業(yè)績必將在一定時(shí)期內(nèi)難以增長，從公平和共贏的角度應(yīng)考慮降低租金水平。

疫情期間，很多人員對(duì)于房屋租金都表示非常的難以接受，主要還是因?yàn)樵谶@段時(shí)間當(dāng)中都沒有居住這個(gè)房間，但仍然是需要支付一定的使用費(fèi)用，所以想要和房東進(jìn)行合理的協(xié)商，進(jìn)行一些房屋租金減免的約定，這如果房東同意完全可以。

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