面對著不小的貸款利息,許多買完房后的市民都想著提前還貸,擺脫房奴的命運。以上這些問題,也就成了大家所關(guān)注的焦點。

有沒有“提前還貸最佳時間點”?

其實,無論是用公積金貸款還是用商業(yè)貸款,還款的方式是等額本金還是等額本息,根本不存在什么房貸“提前還款最佳時間點”,這完全是一個偽命題。住房貸款我們是以月為單位來還貸的,而銀行的利息也是精準以月為單位計算的。

我們假設(shè)以公積金購房貸款100萬,還款方式是等額本金,房貸分30年還?，F(xiàn)在公積金貸款的年利率是3.25%。先來看看每個月要還的本金。如果還款方式選擇等額本金,就是將本金100萬平均分到360個月(30×12),這樣算下來每個月固定還本金2777.78元,這是一個固定的數(shù)字,所以我們也不用管,我們只需要看看每個月要還的利息就可以了。月利率就是年利率除以12,以公積金年利率3.25%為例:假設(shè)貸100萬,那第一個月你需要還銀行的利息就是100萬×0.270833%=2708.33元。

雖然我們這個例子說的是等額本金還款,但無論等額本金還是等額本息,在月利率固定的情況下,你第一個月都是欠銀行100萬,所以第一個月還的利息都是2708.33元。需要指出的是,只是由于等額本金剛開始每月還的本金多一些,所以第二個月開始,利息會比等額本息的少。

由于第一個月還了2777.78元本金,這個時候總共還欠銀行100萬-2777.78=997222.22元。所以第二個月的利息是:997222.22×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懶得算,直接用房貸計算器就可以算出每個月要還的利息是多少錢。

由于是選擇了等額本金,所以最后一個月欠銀行的貸款總額為2777.78元,所以利息為:2777.78*0.270833%=7.52元。

結(jié)論:提前還款并不存在某個時間點“更值”。

貸款時間越長利息總額就越多?

通過上面這些具體的數(shù)據(jù),大家會發(fā)現(xiàn),這個還房貸的過程,你是貪不了銀行一分錢,銀行也貪不了你一分錢,每個月已經(jīng)還了多少本息,還剩下多少本息,都是按照固定的房貸年化利率算出來的,誰也占不了誰的便宜。

具體說,就是在你一開始簽訂的貸款期限之內(nèi)(假設(shè)貸款30年),無論你是已經(jīng)還貸5年、10年,還是還貸15年、20年等等,在這些不同的時間點提前還款,也就是一次性把剩余的本金還完,你從銀行貸款多少錢到時你總共就得還多少錢。

利息方面,則是你貸款的時間越長,要還的利息總額就肯定是越多的,這一點是毫無疑問的。你要是不愿意背負太多利息,那就提前還完房貸,但絕對不會說你在第7年還完所有房貸就會比第8年還完所有房貸吃虧或者更劃算。

關(guān)于提前還貸的事情,關(guān)鍵取決于你自己想什么時候提前還完或者要不要提前還完。這方面每個人都是不一樣的,因為大家對利息的承受能力以及對現(xiàn)金流的需求情況是不一樣的,也就沒有適用所有人的所謂“提前還貸最佳時間點”。

也就是說,無論你什么時候還款,在房貸年利率固定的情況下,你付給銀行的利息都是嚴格按約定的利率計算的。無論什么時候還,你付出的成本就是按照公積金貸款年化利率3.25%算出來的,如果換成商業(yè)貸款,也是同樣的道理。

關(guān)于公積金貸款

公積金貸款同比于商業(yè)貸款來說利率很低。算筆帳:以一套40萬的房屋為例,按70%的貸款額度計算可以貸款28萬。若商業(yè)貸款年限為25年,則月均還款1620.58元,25年付款總額486174元,支付利息總額高達206174元。而同樣是年限25年的公積金貸款,月均還款1364.49元,25年總還款409345元,支付利息總額129345元,比起商業(yè)貸款而言,25年共節(jié)省利息支出近76829元。

住房公積金相當于一筆額外存款。住房公積金是企業(yè)和員工共同繳納的,企業(yè)會根據(jù)員工繳納的住房公積金比率補貼同等數(shù)額的款項。在貸款買房以及與房屋相關(guān)的使用中,完全歸員工個人所有,相當于一筆放在銀行的存款。以北京為例,假如您的月薪是6000元,按5%繳納即300元/月,單位也會相應(yīng)的為您繳納300元,也就相當于多了600元的存款,這是相當劃算的。

提前還清公積金貸款是否劃算?

1.公積金貸款不容易成功申請,目前很多銀行的公積金貸款要排隊半年以上,在您還清了公積金貸款后,如果想再購置其他住房,就很難再次成功貸到款。

2.如果您把手頭的閑錢用來還公積金貸款,當您遇到其他突發(fā)事件急需用錢,比如孩子上學、父母生病、買車等智能申請商業(yè)貸款,利率會大幅度提高,支付的利息更多。

3.如果您拿閑錢買短期理財產(chǎn)品或者找到好的項目進行投資,收益會超過還公貸的利息,并且還可能有額外的收入。

4.考慮到通貨膨脹的因素,現(xiàn)在的錢永遠比未來的錢更值錢。我國的通貨膨脹率一直處于銀行利率之上,那就意味著,您的還款金額是一直在貶值的,那對于貸款的您來說是很劃算的。

5.最重要的一點是,公積金按揭貸款是按等額本息的方式還款,這種還款方式每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這一點在辦貸款時銀行是不會提示您的。

是否選擇提前還貸

5個小建議

房貸提前還完誰都可以去做,只要你愿意,但不存在所謂的“最佳時間點”

有一部分人,只要銀行有貸款,就感覺自己在背債,渾身不舒服,就想提前還款,那就去還,了結(jié)自己心里的不舒服

很多人還貸幾年后大家可能要換房、購買第二套等,需要先還完貸款,或者要把房子還清后再拿去抵押貸更多的錢。這種情況也要提前還款,但時間點也是根據(jù)自己的情況來定的。

如果要提前還款,你只需要考慮一點,就是過早還款銀行可能會有罰息,不同銀行不同地區(qū)有不同的規(guī)定。具體情況自己可以查一查當時簽下的合同怎么說。

相比很多理財產(chǎn)品給你帶來的年化利率,銀行房貸的年化利率真的很低,這是一個非常低的成本。在沒有上面講到的這些需要提前還款的情況出現(xiàn)時,如果硬是說“提前還完房貸”要有什么技巧的話,那就是越晚還越好。如果房貸利率下降,那就更值了,更是要越晚還越好。