(一)簽訂正式的購房合同前所交的定金。

正式的購房合同在簽訂之前所交付的定金其實也就是立約的定金,是指為了保證訂立正式的合同所交付的定金。一般來說,我們簽訂認(rèn)購書或者意向書的時候約定交付的定金作為要簽訂正式的合同的擔(dān)保,這種定金其實就是立約的定金。如果因為一方的原因?qū)е伦詈鬀]有簽正式的商品房的買賣合同,那么應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。

這也就是說,購房者如果交了定金但是又不想再買房,那么開發(fā)商就可以不退房子定金。如果開發(fā)商已經(jīng)收了定金但是不賣房,要雙倍的賠償定金。但如果是因為不能歸責(zé)于雙方的事由,導(dǎo)致商品房的買賣合同不能訂立的,購房者則可以要求來退還定金。

所謂的不能歸責(zé)于雙方的事由其實主要有銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方原因或當(dāng)事人不能協(xié)商一致的商品房買賣合同條款并未在房屋認(rèn)購書或意向書中約定的情況等等。這里提醒購房者,如果能證明開發(fā)商不賣房導(dǎo)致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń?還可以主張開發(fā)商賠償損失。

(二)商品房買賣合同中約定的定金。

正式的購房合同中約定的定金一般分兩種情形,一種解約定金;另一種是違約定金。簽訂購房合同時要對定金的性質(zhì)進(jìn)行約定。因為購房合同一旦簽訂就生效,約定不同性質(zhì)的定金,法律后果是不同的。

1、如果合同約定的是解約定金,在適用定金罰則后,不得再要求強(qiáng)制履行合同,但當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。比如開發(fā)商和購房者簽訂合同時約定了交付10萬作為解約定金,如果購房者看上別的房子不想買這套了,這10萬就作為解除購房合同的條件歸開發(fā)商,但是開發(fā)商不能再要求購房者買自己的房子。

2、如果合同約定的是違約定金,在適用定金罰則后,可以選擇要求繼續(xù)履行合同或者選擇解除合同,并當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。還是舉例說明,購房者和開發(fā)商約定交付10萬作為違約定金,如果開發(fā)商到期不賣房,不但要雙倍賠償購房者20萬違約金,如果購房者要求履行合同,開發(fā)商還要賣房給購房者,還要承擔(dān)給購房者造成的大于雙倍賠償?shù)膿p失。

總之,無論約定何種定金,一方違反合同約定,在適用定金罰則后,還需承擔(dān)損害賠償責(zé)任,但當(dāng)事人需舉證證明損失大于定金賠償額,并且這個損失是在簽訂認(rèn)購書或商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)能預(yù)見到的,不能漫天要價。

提醒購房者不要盲目交付定金,一定要看清楚是簽訂什么合同時交付的定金,定金的性質(zhì)一定要在合同中明確約定,如果拿不準(zhǔn)可以咨詢一下律師,不要被開發(fā)商的文字變換欺騙,出現(xiàn)糾紛時讓自己的合法權(quán)益受到損害。如果還有其他的問題，歡迎在線咨詢律霸網(wǎng)。