剛需購(gòu)房者,多為首次置業(yè)者群體,經(jīng)濟(jì)能力比較有限,購(gòu)房知識(shí)也較為匱乏,因此很多人并不知道二手房的首付計(jì)算方式。

“和一手房不同,二手房在購(gòu)買(mǎi)時(shí)存在一個(gè)差價(jià)的問(wèn)題,如果沒(méi)有算清楚并備足資金,就會(huì)因?yàn)槭赘赌芰κ艿较拗贫鼮楸粍?dòng)?！痹诮谫I(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中,就曾遇到這樣的情況:很多購(gòu)房者在甄選房源時(shí),都沒(méi)有注意差價(jià)問(wèn)題,等看中了,甚至要簽合同了才發(fā)現(xiàn)首付不夠。

據(jù)其介紹,不少購(gòu)房者以為,首套房首付三成就是成交價(jià)乘以30%得出的數(shù)據(jù),殊不知,還要加上銀行評(píng)估時(shí)產(chǎn)生的差價(jià),才是最終要支付的實(shí)際首付款。以成交價(jià)60萬(wàn)的房子為例,首付3成是18萬(wàn),但是如果銀行對(duì)該套房子評(píng)估價(jià)為48萬(wàn)元,那么除了18萬(wàn)之后,購(gòu)房者還要支付成交價(jià)與評(píng)估價(jià)的差價(jià)12萬(wàn)元,因此首付將達(dá)到30萬(wàn)元。

一般而言,二手房首付款的計(jì)算方式為,首付=房屋售價(jià)+相關(guān)稅收-銀行評(píng)估房?jī)r(jià)×貸款成數(shù)。套用該計(jì)算方式,還是以成交價(jià)60萬(wàn)元的房子為例,稅費(fèi)大約為3萬(wàn)元,銀行評(píng)估該房產(chǎn)價(jià)值50萬(wàn)元,首套購(gòu)房銀行貸款7成,那么首付款即為60+3-50×0.7=28,最終得出首付款為28萬(wàn)。

2、關(guān)注月供壓力:莫超過(guò)月收入50%

剛需群體在購(gòu)房時(shí),基本上都要辦理按揭貸款,因此在實(shí)際買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中,中介機(jī)構(gòu)還時(shí)常碰到這樣一類(lèi)購(gòu)房者,他們往往只是關(guān)注首付是否足夠,卻沒(méi)意識(shí)到自己今后的月供壓力問(wèn)題。

據(jù)了解,二手房申請(qǐng)銀行貸款時(shí),銀行會(huì)指定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。在貸款年數(shù)相同的情況下,如果評(píng)估價(jià)比較接近成交價(jià)格,其中的差價(jià)更小的同時(shí),首付壓力也就隨之減小。反之,每月還貸數(shù)額上升,月供壓力也就加大許多。

比如,成交價(jià)60萬(wàn)元房產(chǎn),評(píng)估價(jià)50萬(wàn)元,首付款28萬(wàn)元,那么剩余七成貸款15年,基準(zhǔn)利率,每月還款2885.2元,如果評(píng)估價(jià)為40萬(wàn)元,首付款38萬(wàn)元,那么貸款七成15年,基準(zhǔn)利率,每月還款1983.58元?！坝行┛蛻糍I(mǎi)房時(shí),只是一味地希望評(píng)估價(jià)高一些,首付款低一些,卻沒(méi)有關(guān)注到今后的月供壓力,最后真的成為‘房奴’了?！?/p>

多數(shù)剛需族都是工薪階層,他們都是用每月的工資收入來(lái)還房貸,如果壓力過(guò)大,勢(shì)必影響到生活質(zhì)量,或者其他的生活開(kāi)支。一般而言,房屋月供的壓力,最好控制在家庭收入的30%之內(nèi),不要超過(guò)50%。

3、自行交易房產(chǎn):看清房屋性質(zhì)算稅費(fèi)

稅費(fèi),同樣是二手房交易中不可忽略的一部分費(fèi)用,購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí),應(yīng)該將相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入購(gòu)房成本,列為購(gòu)房預(yù)算中。一般而言,稅費(fèi)涉及營(yíng)業(yè)稅、契稅等,但是有些房源還涉及遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與稅等方面費(fèi)用,且數(shù)額不小。

如果通過(guò)大型規(guī)范的中介公司購(gòu)買(mǎi)二手房,在看房之前,關(guān)于該套房產(chǎn)的稅費(fèi)問(wèn)題,經(jīng)紀(jì)人一般都會(huì)事先和購(gòu)房者說(shuō)明。我們?cè)谑占吭吹臅r(shí)候,都會(huì)核對(duì)產(chǎn)權(quán)情況、產(chǎn)權(quán)人情況、戶口情況等,也會(huì)將這些情況和客戶說(shuō)明,避免稅費(fèi)問(wèn)題而引起的矛盾和糾紛。

但是,如果是自行交易的房產(chǎn),購(gòu)房者就應(yīng)該落實(shí)該套房產(chǎn)是否為贈(zèng)與房產(chǎn)。“有個(gè)簡(jiǎn)單的識(shí)別方法,就是看看對(duì)方房產(chǎn)證的性質(zhì)。”如果房產(chǎn)證上標(biāo)明“分析”或者“贈(zèng)與”,說(shuō)明房東取得該套房的方式為贈(zèng)與,并非正常的二手房交易,那么房東再賣(mài)該房產(chǎn)時(shí)就涉及20%的贈(zèng)與稅。

另外,還要了解產(chǎn)權(quán)人及配偶是否都健在,或者婚姻狀況等,倘若產(chǎn)權(quán)人及配偶其中一方已經(jīng)去世,購(gòu)買(mǎi)該套房時(shí)就會(huì)涉及遺產(chǎn)稅的問(wèn)題。另外,如果產(chǎn)權(quán)人離婚,或者離婚后再婚的情況,就需要有婚姻證明、法院判決書(shū)、當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)的婚姻狀況證明、貸款期間婚姻情況是否有變化等,情況就變得更為復(fù)雜,同時(shí)也更應(yīng)該注意或者咨詢專(zhuān)業(yè)人士。