二手商品房的買(mǎi)賣(mài)相對(duì)來(lái)說(shuō)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，只要賣(mài)方取得房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋未設(shè)定抵押，沒(méi)有債權(quán)債務(wù)糾紛，共有人同意出售，行為人具備民事行為能力，合同當(dāng)事方意思表示真實(shí)，簽訂書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)合同，該買(mǎi)賣(mài)合同就是合法有效合同。但在實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中二手商品房的買(mǎi)賣(mài)遠(yuǎn)沒(méi)有這么簡(jiǎn)單，可以說(shuō)相當(dāng)復(fù)雜，實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中經(jīng)常遇到下列幾種情況的二手房買(mǎi)賣(mài)：

一是賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，一次性交清了房款，賣(mài)方入住或未入住，但賣(mài)方的房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢。

二是賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，通過(guò)銀行貸款交清了房款，賣(mài)方入住或未入住，但賣(mài)方的房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢;

三是賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，通過(guò)銀行貸款交清了房款，賣(mài)方入住或未入住，賣(mài)方的房屋所有權(quán)證已辦理完畢，但賣(mài)方未還清貸款，產(chǎn)權(quán)證質(zhì)押在開(kāi)發(fā)商處或銀行設(shè)定抵押登記。

四是法院執(zhí)行或拍賣(mài)的房屋，產(chǎn)權(quán)尚未落實(shí)到權(quán)利人名下，權(quán)利人欲將其出售。

上面所列的四種情況，如果買(mǎi)方與賣(mài)方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是否有效?筆者認(rèn)為，上述四種情況買(mǎi)賣(mài)雙方所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)我國(guó)《合同法》應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，不受法律保護(hù)，應(yīng)按無(wú)效合同的方式來(lái)處理。理由是按照我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款的規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;”上述四種情況，賣(mài)方房屋都未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)或權(quán)屬有爭(zhēng)議的(質(zhì)押或抵押)，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的，合同無(wú)效。買(mǎi)賣(mài)雙方的行為違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同無(wú)效，這是沒(méi)有疑問(wèn)的，也是沒(méi)有爭(zhēng)議的。

【法條鏈接】

根據(jù)《合同法》第三十二條的規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。

根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。