商品房買賣合同風險防范

1、商品房買賣屬于不動產(chǎn)買賣，因其涉及金額較大，對于買方來講，風險較大，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇尤為重要。資質(zhì)等級高，信譽良好，資金實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商誠實守信度一般來講不庸置疑，并且其售后服務(wù)、嚴格執(zhí)行合同方面都比較良好?，F(xiàn)實情況是，在有些情況下，因預購房屋所處的位置、小區(qū)的規(guī)劃、樓盤設(shè)計較好等方面原因，買房者急于買房而導致開發(fā)商的房子供不應(yīng)求，很容易忽視開發(fā)商的資質(zhì)審查，這對于買房者存在著極大的風險。因此，提醒廣大購房者，，在該種情況下，一定要看看開發(fā)商的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，了解一下開發(fā)商近幾年的開發(fā)項目，另外，使用政府主管部門提供的合同文本等，以最大限度降低風險。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商銷售房產(chǎn)，必須符合一定的要件：土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證，商品房預售許可證。該五證缺一不可，否則不具備銷售能力，所簽訂的購房合同無效。因此，對該四證的檢驗應(yīng)是在簽訂商品房買實合同前中不可缺少的環(huán)節(jié)。

3、土地使用權(quán)的期限因用途的不同而不同，房屋用地為70年，其他用途的土地基本上50年。因此，不同的購房者應(yīng)明確土地使用權(quán)的剩余期限。如果明顯不符合上述期限，則必須弄清楚，否則就不能實現(xiàn)物有所值的目的了。

4、房屋銷售價格應(yīng)遵守一定的標準，有按建筑面積計價的，有按套內(nèi)建筑面積計價的，也有按單元計價的。不同的計價方式通常會導致“理解價格”與實際價格的差異，從而產(chǎn)生被欺騙的心理。但這個責任又不能歸結(jié)于開發(fā)商，因此，細節(jié)上注意很重要，總比以后吃后悔藥強。

5、商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異在所難免。但差異的大小對購房人會產(chǎn)生很大的影響，因此，在面積誤差方面處理的約定就顯得十分重要。該部分可以自行約定誤差比的范圍以及相應(yīng)的處理方式。也可按第二種方式，即法定的標準來執(zhí)行，該種標準為通行最高的誤差比。如雙方約定低于3%的誤差比也可退房。但如果開發(fā)商制定格式條款，規(guī)定高于3%的比例，如果簽約，購房者必定吃虧。

6、不可抗力作為法定免責條款，法律是予以承認和保護的。但也要注意，開發(fā)商可能利用“不可抗力”來侵犯購房者的合法權(quán)益。在合同條款中，經(jīng)常會出現(xiàn)“除不可抗力因素外，開發(fā)商最遲于某年某月某日必須交付使用，否則以違約論罰”。但到了交付日期，開發(fā)商以銀行不貸款、工程無法開工為由，未能如期履約。實際上，該種原因并非開發(fā)商在簽約合同時不可預見的情形，并非開發(fā)商無能為力的情形。因此，提醒購房者不要被開發(fā)商所謂的“不可抗力”欺騙。

7、減輕自己應(yīng)承擔的違約責任。房地產(chǎn)開發(fā)商對于自己違約時應(yīng)承擔的責任與購房者違約承擔的責任不對等，往往是利用其強勢地位迫使購房者就范或者是利用購房者審查合同不嚴格使其受騙。因此，希望購房者在簽訂合同時，一定要注意房地產(chǎn)開發(fā)商對自己違約時責任條款的內(nèi)容，防止其逃避應(yīng)有責任。

8、注意開發(fā)商對于合同解除權(quán)的設(shè)定，往往開發(fā)商會場“偷偷”的擴大自己對購房合同的解除權(quán)，使購房者與炙手可得的房屋擦肩而過，或許還要被扣上違約的責任。

9、注意開發(fā)商利用定金賺錢。往往開發(fā)商在房屋銷售過程中，利用種理由克扣或完全占有購房者的定金。分清責任最重要，不要被開發(fā)商騙取定金。

10、變更原有設(shè)計方案。由于住宅建設(shè)周期較長，開發(fā)過程中市場情況可能發(fā)生變化，開發(fā)商對原有設(shè)計方案進行修改、調(diào)整、商品房預售合同文本對設(shè)計變更問題進行了約定。購房者為保護自己的權(quán)益，一定要堅持填寫此條，即開發(fā)商不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計，如果開發(fā)商確實需要變更，并且變更對購房者有利，購房者可以同意開發(fā)商變更，但開發(fā)商一定要有相關(guān)城市規(guī)劃管理部門的正式批文，并且在一定的期限內(nèi)要與購房者簽訂合同變更協(xié)議。

11、保修條款模糊。開發(fā)商往往會在房屋保修方面設(shè)置較為模糊或者干脆就沒有規(guī)定房屋的保修責任。因此，對于房屋的保修范圍和保修期限應(yīng)作以嚴格的約定，從而保證出問題時有據(jù)可循。

12、沒有蓋公章。公章才表明屬法人行為，沒有公章，矛盾解決起來就十分困難了，因為法人即開發(fā)商完全可以推卸責任。

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