一、借名買房協(xié)議的效力

前政府和銀行針對首套房和二套房實(shí)行差別化的貸款政策和稅收政策，首套房實(shí)行首付比例最低兩成，貸款利率最低85折，按房產(chǎn)總價(jià)款的1%或?1.5%征收契稅，二套房(前套住房貸款未結(jié)清的)實(shí)行首付4成，貸款利率上浮10%，契稅1%或2%。一些購房者明明名下有住宅，但為了享受首套房貸款利率和契稅的優(yōu)惠，就想找名下無房無貸的親戚或朋友共同買房或者以他人的名義購房，并欲以一紙協(xié)議將名義購房人與實(shí)際出資人出資情況進(jìn)行約束。借名買房簽的協(xié)議既無效力又難公證。

公證員指出，名義購房人與實(shí)際出資人私下簽署的協(xié)議不受法律保護(hù)，也無法辦理公證。根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬以不動產(chǎn)登記為準(zhǔn)，房產(chǎn)登記在誰的名下，誰就是房屋的所有權(quán)人。當(dāng)事人為了享受貸款利率優(yōu)惠、規(guī)避國家稅收政策簽署的“隱名購房協(xié)議”因?yàn)檫`反法律規(guī)定、損害社會公共利益屬于無效合同，我國《合同法》第五十二條明確規(guī)定“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

而且，我國《物權(quán)法》規(guī)定了“善意取得”制度，即使有私下簽署的“隱名購房協(xié)議”，名義產(chǎn)權(quán)人也完全可以自行將房產(chǎn)抵押或轉(zhuǎn)賣給第三人，而無需征得實(shí)際出資人的同意。只要第三人支付合理價(jià)款并已辦理完畢房產(chǎn)過戶手續(xù)的，那么善意第三人就取得了房屋所有權(quán)，房產(chǎn)的實(shí)際出資人只能要求名義產(chǎn)權(quán)人賠償損失，無權(quán)要求追回房屋。此時(shí)如果名義產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，那么實(shí)際出資人就將面臨房錢兩空的困境。

二、合伙買房及時(shí)登記別做隱名出資人

合伙買房應(yīng)簽書面協(xié)議，再去辦理共有登記

鑒于隱名出資購房存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，公證員建議廣大市民，誰出資購房，就將房產(chǎn)登記在誰的名下，不要因?yàn)殂y行利率或稅收的優(yōu)惠政策而因小失大。對于合伙共同買房的，包括幾人共同出資全款買房，或一人單獨(dú)出首付、兩人共同還貸，或兩人共同出資首付并共同還貸等多種情況，建議所有出資人簽署書面的《共同出資協(xié)議》，詳細(xì)約定各自的出資額、房產(chǎn)所占份額、貸款的歸還、房產(chǎn)的使用受益權(quán)、何種情況下可以處置，以及如何處置等問題。

在簽署書面共同出資協(xié)議后，全部出資人應(yīng)當(dāng)去房管局辦理房地產(chǎn)共有登記。我國《物權(quán)法》承認(rèn)不動產(chǎn)有按份共有和共同共有兩種形式，按份共有人對共有的不動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。因此公證員建議合伙買房的，應(yīng)當(dāng)在簽署書面《共同出資協(xié)議》后到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記，將產(chǎn)權(quán)登記按份共有，并在房產(chǎn)證上明確各自所占有的產(chǎn)權(quán)份額，以免日后發(fā)生不必要的糾紛。

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