商品房交付使用后的常見問題

1、逾期型交房糾紛。是指在雙方約定的交房期限屆滿，開發(fā)商卻因為自身的財務(wù)風(fēng)險控制及施工進度控制失控等種種原因沒有將符合交付使用條件的房屋交付給買受人的行為。如果開發(fā)商已經(jīng)逾期交房了，是否就一定承擔(dān)違約責(zé)任呢?對此，開發(fā)商風(fēng)險防控的重點：一是合理的財務(wù)安排;二是嚴格的施工進度;三是巧妙的合同條款設(shè)計。在合同條款設(shè)計上，一方面可以根據(jù)項目的整體開發(fā)計劃和施工進度，分別制定不同區(qū)域的不同交房期限，避免項目內(nèi)所有商品房的交房期限“一刀切”，將逾期交房違約責(zé)任的風(fēng)險盡可能的予以分散化解。同時對于交房期限的選擇，應(yīng)當在綜合考慮公司自身的財務(wù)安排與項目的施工進度計劃以及相關(guān)可變因素的前提下，盡可能合理留出相對寬裕的時間，以確保在交房期限來臨前確能完成項目內(nèi)所有的施工，包括綠化、景觀、現(xiàn)場清理等，同時應(yīng)盡可能確保在交房來臨之前，項目能夠竣工驗收合格，并取得《商品房交付使用通知書》。另一方面可以制定一些免責(zé)事由的條款，除地震、戰(zhàn)爭等這些不可抗力原因外，還可以另行約定其他的免責(zé)事由，如施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題時，開發(fā)商可以據(jù)實予以延期且無需承擔(dān)違約責(zé)任等類似條款。

2、不符合交付條件型交房糾紛。這類糾紛大都是因為所開發(fā)的房產(chǎn)不符合交付條件，而開發(fā)商為避免承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任而致。交付條件有兩種類型，即法定條件和約定條件兩種。法定條件是法律法規(guī)的強制性規(guī)定，如《蘇州市商品住宅交付使用管理辦法》規(guī)定商品房的交付不僅要取得商品房交付使用的備案文件(竣工驗收備案表、配套設(shè)施和配套工程符合交付使用條件的證明文件、前期物業(yè)管理協(xié)議及其他文件)和《蘇州市商品房交付使用通知書》，是住宅的還要同時取得《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這幾個條件是同時具備，而不是只具備其一即可。

商品房交付的法律意義

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由商品房買受人承擔(dān);商品房買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”即商品房交付意味著房屋毀損、滅失等方面的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。在此注意，房屋的交付并不意味著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須到法定機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

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