一、商品房面積糾紛怎么處理

(一)約定以“套(單元)”計(jì)價(jià)，對(duì)商品房面積誤差糾紛的處理

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十九條規(guī)定：“按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

也就是說(shuō)，在商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售情況下，由于買(mǎi)受人可直接查看實(shí)物，故以“套(單元)”作為一種計(jì)價(jià)單位，使交易簡(jiǎn)潔明快。引起面積誤差糾紛的，一般應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人在合同訂立時(shí)對(duì)按套計(jì)價(jià)方式的合意。

在商品房預(yù)售的情況下，以“套(單元)”作為一種計(jì)價(jià)單位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售商品房的平面圖。商品房交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;超出約定的誤差范圍，合同中沒(méi)有約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

(二)約定以商品房面積計(jì)價(jià)，對(duì)面積誤差的處理

根據(jù)最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十四條規(guī)定：“出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

(三)非商品房面積糾紛的處理

由于大量的非商品房均非新建，故一般情況下商品房出賣(mài)人應(yīng)持有證明其享有商品房所有權(quán)的證明文書(shū)，商品房面積的大小當(dāng)然載人房屋所有權(quán)證。依交易習(xí)慣，一方面買(mǎi)受人可以查閱房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)獲知商品房的面積大小，另一方面買(mǎi)受人會(huì)到實(shí)地了解商品房的面積，對(duì)此也應(yīng)有感性的認(rèn)識(shí)。所以，一般情況下，非商品房買(mǎi)賣(mài)的面積糾紛較少。實(shí)踐中值得討論的是，產(chǎn)權(quán)部門(mén)對(duì)商品房面積進(jìn)行誤登的情形的處理。

二、房屋面積有誤差怎么辦

(一)在我國(guó)因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未發(fā)育成熟，沒(méi)有形成統(tǒng)一的商品房買(mǎi)賣(mài)規(guī)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與購(gòu)房者的消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)并存。目前，就商品房買(mǎi)賣(mài)合同中面積誤差如何約定問(wèn)題，是合同中最重要的條款之一。因?yàn)槲覈?guó)商品房實(shí)行預(yù)售許可證制度，所以預(yù)售面積與實(shí)際面積出現(xiàn)誤差是難免的。

房屋面積與房屋價(jià)款是密切相關(guān)的，也是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商最關(guān)注的問(wèn)題之一，由于開(kāi)發(fā)商的特定地位及經(jīng)營(yíng)目的，房屋面積約定不明確往往會(huì)給購(gòu)房者造成損害，例如：建筑面積沒(méi)變，而套內(nèi)建筑面積縮小，購(gòu)房者支付了相同的房?jī)r(jià)款卻沒(méi)有得到應(yīng)當(dāng)?shù)玫降氖褂妹娣e;或者套內(nèi)建筑面積雖然沒(méi)變，但分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加了，購(gòu)房者要多支付房?jī)r(jià)款;如果上述兩種情況并存，那么對(duì)購(gòu)房者的損害就更大。

(二)測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成面積誤差的認(rèn)定處理

由于商品房預(yù)售時(shí)雙方在合同中約定的面積，一般都是賣(mài)方依據(jù)商品房項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙自行測(cè)算或委托測(cè)繪單位測(cè)算的預(yù)測(cè)面積。預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)有時(shí)不同，主要是公攤面積的計(jì)算方法不一樣，有的開(kāi)發(fā)商將建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中不屬于公攤或沒(méi)有規(guī)定作為公攤的面積計(jì)算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等面積計(jì)入公攤面積。土地房產(chǎn)管理部門(mén)在審核實(shí)測(cè)面積時(shí)，沒(méi)有把該公攤面積予以確認(rèn)為房屋建筑面積，故造成面積誤差。

對(duì)于測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差，法院應(yīng)根據(jù)原預(yù)測(cè)面積的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)審查預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積認(rèn)定是否存在誤差，對(duì)于適用預(yù)測(cè)的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)作為公攤的，而實(shí)測(cè)面積適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)又不作為公攤的面積誤差，由于是測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的，并非買(mǎi)賣(mài)雙方的原因，因此不予認(rèn)定實(shí)際面積誤差。雙方可對(duì)合同中的銷(xiāo)售面積作調(diào)整，但應(yīng)維持原合同約定的總價(jià)款不變。一方以此面積誤差要求補(bǔ)交或退還房款的，不予支持。對(duì)于已適用同一測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)測(cè)繪后的實(shí)測(cè)誤差，應(yīng)認(rèn)定為實(shí)際面積誤差，依合同約定或司法解釋的規(guī)定處理。

綜合以上介紹，商品房面積有誤應(yīng)該糾正，可以通過(guò)相關(guān)途徑解決。相信大家看了上面介紹后，對(duì)于房屋面積有誤的法律知識(shí)有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)咨詢(xún)律霸網(wǎng)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的解答。