一、商品房包銷(xiāo)性質(zhì)如何認(rèn)定?

雖然在實(shí)踐中各方對(duì)于商品房包銷(xiāo)的操作模式的分歧不大，但是對(duì)于商品房包銷(xiāo)的法律屬性卻存有多種意見(jiàn)，從而導(dǎo)致各方對(duì)于商品房包銷(xiāo)行為的法律規(guī)范適用的意見(jiàn)相左。歸納而言，對(duì)于商品房包銷(xiāo)的性質(zhì)認(rèn)定主要有如下三種觀點(diǎn)：

(一)代理說(shuō)。

根據(jù)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，代理是代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨(dú)立與第三人為法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人。在商品房包銷(xiāo)中，出賣(mài)人將商品房的全部或部分讓包銷(xiāo)人代理銷(xiāo)售，在包銷(xiāo)中是以出賣(mài)人的名義對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售商品房的法律后果由出賣(mài)人對(duì)外負(fù)責(zé)。因此，持代理說(shuō)者認(rèn)為，商品房包銷(xiāo)是一種代理行為，并且，大部分情況下，商品房包銷(xiāo)是排他的獨(dú)家代理行為。

(二)買(mǎi)賣(mài)說(shuō)。

持這種觀點(diǎn)的認(rèn)為，包銷(xiāo)行為是一種買(mǎi)賣(mài)行為，包銷(xiāo)人最終購(gòu)買(mǎi)所包銷(xiāo)的商品房，包銷(xiāo)人雖以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售商品房，但實(shí)質(zhì)上是包銷(xiāo)人在為自身利益銷(xiāo)售商品房。包銷(xiāo)價(jià)格的確定，已在出賣(mài)人和包銷(xiāo)人之間成立了買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，只是未生效而已。從民法理論來(lái)分析，買(mǎi)賣(mài)合同在實(shí)際上有兩種含義：其一，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付價(jià)款的合同;其二，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移其財(cái)產(chǎn)權(quán)(包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，但除財(cái)產(chǎn)所有權(quán)外還有其它各種財(cái)產(chǎn)權(quán))給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付價(jià)款的合同。一般認(rèn)為，第一種含義的買(mǎi)賣(mài)合同，即轉(zhuǎn)移一定實(shí)物的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同為“實(shí)物買(mǎi)賣(mài)”;第二種含義的買(mǎi)賣(mài)合同，除實(shí)物買(mǎi)賣(mài)外，還包括“權(quán)利買(mǎi)賣(mài)”。依買(mǎi)賣(mài)說(shuō)的理論，?商品房包銷(xiāo)就是第二種含義上的買(mǎi)賣(mài)行為，即包括“權(quán)利買(mǎi)賣(mài)”和實(shí)物買(mǎi)賣(mài)。

(三)兩合行為說(shuō)。

持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，包銷(xiāo)行為既不是一種簡(jiǎn)單的買(mǎi)賣(mài)行為，也不是一種純粹的民事代理行為。它是一種既同代理行為相似，又同買(mǎi)賣(mài)行為有聯(lián)系，一旦開(kāi)發(fā)商依包銷(xiāo)合同將特定的商品交由包銷(xiāo)商處分后，自己對(duì)該商品房便喪失處分權(quán)。其一，包銷(xiāo)行為是附期限民事法律行為。開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商在合同中特別約定包銷(xiāo)行為附有一定的期限，一旦期限屆滿(mǎn)，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間的代銷(xiāo)關(guān)系即行終止，同時(shí)發(fā)生以剩余房屋為交易標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。其二，包銷(xiāo)行為是含有代理性質(zhì)的行為。在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商不能以自己的名義，而只能以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷(xiāo)售，其以開(kāi)發(fā)商代理人的身份聯(lián)系客戶(hù)。商品房的出售方是開(kāi)發(fā)商，購(gòu)買(mǎi)方是客戶(hù)，包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商代理人的身份出現(xiàn)，客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商之間構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。其三，包銷(xiāo)行為又是一種以約定期滿(mǎn)后，所包銷(xiāo)的房屋仍未銷(xiāo)售告罄，包銷(xiāo)商應(yīng)按約定的價(jià)款全部買(mǎi)入的行為。依“兩合行為說(shuō)”的觀點(diǎn)，商品房包銷(xiāo)行為作為一種兼容代理與買(mǎi)賣(mài)特征的新型民事法律行為，同時(shí)受到代理制度與買(mǎi)賣(mài)制度的調(diào)整。

二、包銷(xiāo)行為的實(shí)質(zhì)是什么?

相對(duì)而言，上述三種觀點(diǎn)中，持兩合行為說(shuō)觀點(diǎn)的人更多一些。但筆者認(rèn)為，上述三種觀點(diǎn)均只反映了包銷(xiāo)行為的表面特征，但從實(shí)質(zhì)上分析，商品房包銷(xiāo)行為應(yīng)當(dāng)是一種特殊的代理行為，主要理由是：

誠(chéng)然，從形式上看，包銷(xiāo)合同的內(nèi)容分為兩個(gè)階段，?第一階段即包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)商對(duì)外推銷(xiāo)包銷(xiāo)房時(shí)是以開(kāi)發(fā)商的名義，自己作為代理人。第二階段即包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)，如包銷(xiāo)房未全部售完，剩余的包銷(xiāo)房則由包銷(xiāo)商按包銷(xiāo)價(jià)買(mǎi)入。從以上兩個(gè)階段的表面現(xiàn)象來(lái)看，包銷(xiāo)行為是兼有代理行為與買(mǎi)賣(mài)行為兩種特征的兩合行為。?但是，從實(shí)質(zhì)上看，包銷(xiāo)人訂立包銷(xiāo)合同的目的在于通過(guò)第一階段的工作，完成全部包銷(xiāo)范圍內(nèi)的商品房的銷(xiāo)售工作，從而取得銷(xiāo)售差價(jià)作為報(bào)酬。第二階段的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系并不是雙方簽訂包銷(xiāo)合同時(shí)所期待的合同目的，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系也并非必然發(fā)生，其發(fā)生必須有兩項(xiàng)前提條件：其一為包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn);其二為包銷(xiāo)范圍內(nèi)還有剩余商品房未完成銷(xiāo)售。買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是對(duì)于包銷(xiāo)人未能完成包銷(xiāo)任務(wù)的一種違約責(zé)任，也是對(duì)于出賣(mài)人的一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的保障。這種違約責(zé)任或者說(shuō)是保障的約定不應(yīng)影響包銷(xiāo)行為的性質(zhì)認(rèn)定。如同抵押行為，在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可拍賣(mài)、折價(jià)受償抵押物，但并不因此而將抵押行為認(rèn)定為抵押與買(mǎi)賣(mài)的兩合行為。又如同買(mǎi)賣(mài)行為，在有些買(mǎi)賣(mài)合同中會(huì)約定當(dāng)一方違約時(shí)，另一方有權(quán)解除合同，已收取貨物(或款項(xiàng))不予退還，但也并不因此而將此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)行為認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)與贈(zèng)與的兩合行為。

以上就是小編為大家整理的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行的解答。綜上所述，我們可以了解到在包銷(xiāo)是包銷(xiāo)期內(nèi)為一種委托代理關(guān)系，包銷(xiāo)期屆滿(mǎn)后則為一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，集兩者于一體的新型的民事法律行為。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢(xún)。