一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合法嗎

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓使得一部分投資者在短期內(nèi)獲得利益，同時(shí)這種投機(jī)行為也擾亂了整個(gè)房地產(chǎn)市場秩序。自2005年以來一些地方相繼出臺(tái)了預(yù)售商品房限制轉(zhuǎn)讓的政策，那么預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓究竟是否合法呢?我們可以從以下幾個(gè)方面來分析：

(1)從現(xiàn)有法律規(guī)定來看，針對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是授權(quán)國務(wù)院，可見并沒有對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓做出禁止性規(guī)定，從該規(guī)定的本意來看是準(zhǔn)許預(yù)售商品房交易的，只是把交易的具體程序、方法等授權(quán)給國務(wù)院來具體實(shí)施而已，因此我們可以理解預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為是合法的而不是非法的。

(2)從民商理論來看，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓，合同的當(dāng)事人雙方之間可以確立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，所以商品房預(yù)售合同中的買受人是享有債權(quán)這一期權(quán)的，那么同樣，當(dāng)商品房預(yù)售合同中的買受人把這一可期待之債權(quán)作為自己的債權(quán)再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓而與新的房屋買受人建立合同關(guān)系時(shí)，這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同中所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的實(shí)質(zhì)上就是一種債權(quán)。而基于合同之債所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也正是合同法理論所認(rèn)可的，因此也是應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)的。

(3)從司法實(shí)踐來看，針對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有不同的認(rèn)定結(jié)果。有效判決從期權(quán)是一種可以轉(zhuǎn)讓的債權(quán)出發(fā)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。無效判決從物權(quán)理論出發(fā)，認(rèn)為預(yù)售合同中所確定的房屋不能作為一種期權(quán)再行轉(zhuǎn)讓，因而認(rèn)定為無效。從保護(hù)交易安全的原則出發(fā)，法院是不輕易確認(rèn)合同無效的，一般而言，如果在判決前取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，則認(rèn)定為有效，當(dāng)然針對(duì)具體個(gè)案的不同，法院確認(rèn)合同是否有效，還要結(jié)合合同本身的一些具體情況來綜合考量。

二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的條件是什么

首先，須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。承購人與第三人或第三人與開發(fā)商應(yīng)以合同形式明確合同主體的變更，如果僅存在債權(quán)讓與，應(yīng)由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同。既有債權(quán)讓與又有債務(wù)承擔(dān)的，可由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同，再由第三人與開發(fā)商簽訂債務(wù)承擔(dān)合同。其中的債務(wù)承擔(dān)合同也可以在第三人與承購人之間簽訂，但須經(jīng)開發(fā)商同意方為生效。

其次，依照《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，即第80條及第84條規(guī)定?！逗贤ā吩趥鶛?quán)讓與上采通知生效原則，該做法是合理的。

再次，須發(fā)生在承購人取得房屋所有權(quán)之前。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓之所以屬于合同轉(zhuǎn)讓行為，是因?yàn)槌匈徣松形匆婪课菟袡?quán)之期待權(quán)從開發(fā)商處繼受房屋所有權(quán)。若承購人辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，取得房屋所有權(quán)后發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為按一般的買賣行為處理。

最后，預(yù)售合同須合法有效。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的是預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)。預(yù)售合同無效的，再轉(zhuǎn)讓行為將因標(biāo)的不存在而無效。

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