【問(wèn)題】

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的同一個(gè)項(xiàng)目，有不同類(lèi)型和用途的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，比如一般底層是商鋪，上層是住宅;而住宅有普通有大套，請(qǐng)問(wèn)專(zhuān)家在進(jìn)行成本歸集和核算時(shí)候是否需要按不同的用途和戶(hù)型分?jǐn)偤怂?清算土地增值稅是否只有在賬面分開(kāi)核算了，達(dá)到普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅才能享受優(yōu)惠政策?這樣的話成本需要如何進(jìn)一步細(xì)化核算?

【解答】

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第一條第二款明確規(guī)定：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

個(gè)別地區(qū)也進(jìn)行了更為細(xì)致的規(guī)定，比如《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅征管工作規(guī)程的通知》(深地稅發(fā)[2009]24號(hào))9、土地增值稅清算以納稅人填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位。對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本歸集，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及財(cái)務(wù)通則規(guī)定，直接費(fèi)用在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入成本對(duì)象，間接費(fèi)用在資產(chǎn)負(fù)債表日按照系統(tǒng)、合理的方法分?jǐn)傆?jì)入成本對(duì)象。具體情況千差萬(wàn)別，更細(xì)致的核算層次準(zhǔn)則沒(méi)有，也不可能給出標(biāo)準(zhǔn)的方法，我們理解，減免稅涉及到國(guó)家利益，企業(yè)的核算體制應(yīng)該能夠?yàn)榧{稅提供足夠的支持，對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，納稅處理時(shí)，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)商品的成本計(jì)算，應(yīng)遵循“公平合理”的原則制定開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算分配核算規(guī)程，計(jì)算“不同類(lèi)型和用途的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的成本。計(jì)算方法一經(jīng)確定，不得隨意更改變更，人為操縱成本的計(jì)算和分配。

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