一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的組成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)目的商品房所支出的全部用度。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三大部門(mén)：

1、土地、土建、設(shè)備用度。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)的主體內(nèi)容，大致占總本錢(qián)的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地用度主要包括土地出讓金、置換本錢(qián)、批租用度、動(dòng)遷用度、拍賣(mài)傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必需將預(yù)計(jì)的土地用度通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地本錢(qián)(俗稱(chēng)樓面地價(jià))，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、病院、商店等糊口服務(wù)性舉措措施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些固然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但因?yàn)榉N種原因，企業(yè)大多災(zāi)以全部收回。這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多，尺度不一，很多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，尺度普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)中受外界因表影響最大的一塊用度支出，一般占項(xiàng)目總投資的10-15%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部門(mén)用度支出，是降低開(kāi)發(fā)本錢(qián)取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。

3、治理用度和籌資本錢(qián)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)比擬，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必需通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部門(mén)用度核算好，對(duì)準(zhǔn)確計(jì)算開(kāi)發(fā)本錢(qián)、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。

1、本錢(qián)歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行本錢(qián)核算時(shí)，象其他行業(yè)一樣.首先應(yīng)該確定本錢(qián)歸集對(duì)象，即本錢(qián)核算單位。對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)，這個(gè)題目比較輕易解決，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為本錢(qián)歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)本錢(qián)核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開(kāi)發(fā)，就必需科學(xué)地確定本錢(qián)歸集對(duì)象。在這種情況下，筆者以為本錢(qián)核算對(duì)象不能過(guò)細(xì)(如以單幢為單位)，由于這樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡(jiǎn)樸地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，由于一個(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，這樣做勢(shì)必使本錢(qián)核算資料滯后，失去其在治理上的作用。筆者以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定本錢(qián)歸集對(duì)象的主要依據(jù)。對(duì)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊，好比將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不同類(lèi)型的商品房按不同的開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊，便于用度的歸集和本錢(qián)結(jié)算，這樣才能充分施展本錢(qián)核算的作用。

2、本錢(qián)項(xiàng)目的設(shè)立。準(zhǔn)確劃分本錢(qián)項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的本錢(qián)結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低本錢(qián)的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)軌制劃定，“開(kāi)發(fā)本錢(qián)”作為一級(jí)本錢(qián)核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和治理需要，選擇本錢(qián)項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。如何確定本錢(qián)項(xiàng)目?筆者以為本錢(qián)項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的用度，應(yīng)盡量合并。如各種配套用度支出，可設(shè)立一個(gè)“配套用度”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的用度應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地用度、土建用度及設(shè)備用度，特別是土建用度，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。

3、間接用度的核算。企業(yè)的間接用度主要包括治理用度、財(cái)務(wù)用度和銷(xiāo)售用度。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)軌制劃定，這些用度應(yīng)作為期間用度，直接計(jì)入當(dāng)期損益。筆者以為，這樣處理，對(duì)部門(mén)用度來(lái)說(shuō)，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。好比，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷(xiāo)售用度，這些用度的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，假如在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前，就將其列入損益類(lèi)科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。因此，筆者以為，對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息和前期銷(xiāo)售用度應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開(kāi)發(fā)本錢(qián)”，作為本錢(qián)項(xiàng)目的一個(gè)組成部門(mén);后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開(kāi)設(shè)明細(xì)專(zhuān)戶(hù)進(jìn)行核算，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后，再轉(zhuǎn)入“銷(xiāo)售用度”科目。

4、項(xiàng)目的竣工決算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)核算的終極目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總本錢(qián)和單位可銷(xiāo)售面積的開(kāi)發(fā)本錢(qián)，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是正視工程決算而忽視項(xiàng)目決算。由于工程決算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能由于各種原因變得遙遙無(wú)期，好比小區(qū)個(gè)別配套沒(méi)有完成(不影響銷(xiāo)售)，計(jì)劃中的公建舉措措施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖未定等，都會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)題目，筆者以為，可以通過(guò)“預(yù)提用度”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入本錢(qián)，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目本錢(qián)。因?yàn)檫@部門(mén)工程支出，通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總本錢(qián)和單位本錢(qián)不會(huì)造成較大的影響。

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