什么是住房按揭證券化

所謂證券，是一種記載財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的有價(jià)的書面憑證，故而又稱為有價(jià)證券。證券發(fā)行人是債務(wù)人，在依法發(fā)行證券后必須履行其一定的義務(wù)，如定期發(fā)放股息及紅利、定期支付利息和到期償還本金等。證券持有人是債權(quán)人，持有證券這種有價(jià)的書面憑證就意味著享有處理財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。綜合來(lái)看，證券可以看作是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上既具有法律屬性，又具有在市場(chǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓并要求獲得相關(guān)的權(quán)益回報(bào)等特性，它反映了一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中人們對(duì)債務(wù)和財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。

而決定這種資產(chǎn)證券化成本高低的關(guān)鍵因素在于資產(chǎn)的信用、還款條件和期限的長(zhǎng)短。住房按揭貸款以住房為抵押品，配合保險(xiǎn)公司相應(yīng)保險(xiǎn)，其安全性較強(qiáng)，符合證券化資產(chǎn)必須是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的內(nèi)在要求。在美國(guó)，住房借貸抵押公司證券享有"美國(guó)政府贊助機(jī)構(gòu)"所發(fā)行證券的待遇，被人們視為"美國(guó)政府機(jī)構(gòu)證券"而走勢(shì)堅(jiān)挺，被評(píng)為AAA級(jí)證券。兼之住房按揭貸款債權(quán)這種資產(chǎn)具備了信用特征簡(jiǎn)單、還款條件明確、期限長(zhǎng)、評(píng)估費(fèi)用低等特點(diǎn)，因而其易于證券化。

我國(guó)證券市場(chǎng)經(jīng)過近幾年的迅速發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模日益擴(kuò)大，現(xiàn)已形成了以深圳交易所、上海交易所為核心，A股、B股、債券等的交易體系，并且培育了一批具備從事證券承銷、發(fā)行的大型證券公司和信托投資公司，這也為住房按揭貸款證券化創(chuàng)造了良好的主體條件。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的深化，我國(guó)有關(guān)證券法律體系日趨完善，《中華人民共和國(guó)人民銀行法》、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《公司法》、《證券法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等法規(guī)為按揭證券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本國(guó)際協(xié)力事業(yè)團(tuán)(網(wǎng)址：?www.jica.org.cn?)就住宅金融改革支援調(diào)查向我國(guó)提供技術(shù)援助，由人行及建設(shè)部協(xié)辦，該調(diào)查歷時(shí)兩年，日前發(fā)布的《中國(guó)住宅金融制度改革支援調(diào)查》終期報(bào)告認(rèn)為，我國(guó)住宅金融制度改革應(yīng)從建立住房市場(chǎng)階段開始，逐步進(jìn)入引導(dǎo)住房市場(chǎng)階段。它建議：通過對(duì)住房公積金階段性的根本改革，形成政策性住房金融，同時(shí)，擴(kuò)大商業(yè)性住宅金融與確立風(fēng)險(xiǎn)管理體制，并建立抵押與擔(dān)保制度。據(jù)此，在第六次中國(guó)住宅金融制度改革課題研討會(huì)上，中國(guó)人民銀行研究局局長(zhǎng)謝-平透露，我國(guó)住房貸款證券化的有關(guān)政策將于今年出臺(tái)，商業(yè)銀行有望在年內(nèi)發(fā)行第一批住房金融債券。

如何執(zhí)行抵押財(cái)產(chǎn)

抵押，在銀行或地產(chǎn)界稱為按揭，是指提供私人資產(chǎn)(不論是否為不動(dòng)產(chǎn))作為債務(wù)擔(dān)保的動(dòng)作，多發(fā)生于購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)銀行借出的抵押貸款或在典當(dāng)商折現(xiàn)非不動(dòng)產(chǎn)的物品。一般，借款可以分為“有抵押借貸”和“無(wú)抵押借貸”兩種，而抵押就是屬前者。

第一、抵押物的存在阻卻了債權(quán)人執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的選擇權(quán)。擔(dān)保物的選擇權(quán)發(fā)生于借款合同簽定之時(shí)，在執(zhí)行程序中，A銀行不享有執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的選擇權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保有別于保證，其特點(diǎn)是以特定的財(cái)產(chǎn)保證債權(quán)人債權(quán)的優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，并具有追及效力。抵押合同經(jīng)登記生效后，未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，抵押人的轉(zhuǎn)讓行為歸于無(wú)效。擔(dān)保法第33條規(guī)定：“本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第34條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物?！笨梢?，抵押是對(duì)債的保證，其所保證的債務(wù)是特定的。A銀行在與B公司簽定借款合同時(shí)，有選擇抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，并對(duì)抵押物進(jìn)行核保。抵押合同生效后，A銀行就不再享有選擇權(quán)。反之，債權(quán)人在保證擔(dān)保合同中的選擇權(quán)貫穿于訴訟的全過程，債權(quán)人有選擇借款人承擔(dān)債務(wù)，亦可要求保證人承擔(dān)債務(wù)，還可要求債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任。

第二、債權(quán)人選擇執(zhí)行債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)符合法律的公平、公正原則。抵押權(quán)的設(shè)定，是為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，限制抵押物進(jìn)行流轉(zhuǎn)，具有穩(wěn)定性和特定性。債務(wù)人對(duì)抵押物以外的財(cái)產(chǎn)，享有自由的支配和處置權(quán)，發(fā)揮財(cái)產(chǎn)流通價(jià)值，取得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。如果債權(quán)人在不放棄抵押權(quán)的基礎(chǔ)上，申請(qǐng)法院執(zhí)行抵押人的其它財(cái)產(chǎn)，就會(huì)造成債務(wù)人的負(fù)擔(dān)過重，亦出現(xiàn)超值查封，不利于債務(wù)人的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，亦違反了不充許超值查封的法律規(guī)定。例如，甲因修理乙的汽車，因乙沒有給付修車費(fèi)，甲留置乙的汽車形成留置物權(quán)。甲將被留置車輛處置后，仍不能足額滿足修車費(fèi)及其它費(fèi)用的情況下，才能對(duì)乙的其它財(cái)產(chǎn)主張權(quán)利。再如，丙將提單質(zhì)押給丁，丁逾期履行義務(wù)，丙享有外分提單項(xiàng)下財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。換言之，甲放棄對(duì)維修車輛的留置，而要求乙提供其它車輛留置，就不能形成法定留置關(guān)系;丙放棄提單質(zhì)押權(quán)利，而要求丁給付現(xiàn)款，丙就不具有對(duì)提單項(xiàng)下財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)與留置權(quán)、質(zhì)權(quán)相同，是以物或權(quán)利的擔(dān)保保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。A銀行在不放棄抵押權(quán)的情況下，主張執(zhí)行B公司其它財(cái)產(chǎn)，亦阻礙了B公司的其它債權(quán)人向其行使權(quán)利。雖然擔(dān)保法沒有明確物權(quán)的擔(dān)保應(yīng)當(dāng)先執(zhí)行擔(dān)保物，但我們亦不難看出，立法的本意是公平的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法利益。

A銀行依照民事訴訟法解釋第302條的規(guī)定，可以實(shí)現(xiàn)查封B公司其它財(cái)產(chǎn)的目的。A銀行之所以不要求執(zhí)行抵押房產(chǎn)，主要因?yàn)樵摲慨a(chǎn)經(jīng)三次拍賣后，如不能變現(xiàn)，按《民事訴訟法解釋》第302條的規(guī)定：“被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)無(wú)拍賣或變賣的，經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人同意，人民法院可以將該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)作價(jià)后交付申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)，或者交付申請(qǐng)人管理;申請(qǐng)執(zhí)行人拒絕接收或管理的，退回被執(zhí)行人?！盇銀行接收房產(chǎn)，再予變現(xiàn)，可能發(fā)生損失;再則，有些抵押物價(jià)值大于債務(wù)，如抵債給A銀行，實(shí)行多退少補(bǔ)，按銀行內(nèi)部規(guī)定，返差價(jià)款有一定的困難。解決以上困惑，A銀行應(yīng)在貸款之時(shí)，全面了解貸款人資信能力，并對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值及變現(xiàn)能力進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估;亦可在執(zhí)行中放棄抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，執(zhí)行債務(wù)人的其它財(cái)產(chǎn)。

保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)以法律的公平、公正原則為基礎(chǔ)。就此案而言，A銀行只有在放棄抵押權(quán)的基礎(chǔ)，才能執(zhí)行B公司的其它財(cái)產(chǎn)。

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