【事件經(jīng)過】

近日，蓮前派出所立足轄區(qū)警情，強化警情監(jiān)測研判，積極開展串并偵查，抓獲一名在網(wǎng)上發(fā)布假租房信息詐騙的犯罪嫌疑人，破獲了系列租房詐騙案9起，涉案總金額達15萬余元人民幣。

5月11日，在開展每日警情監(jiān)測分析時，一條疑似租房糾紛的警情引起蓮前派出所專職情報研判民警的關(guān)注：群眾傅某報稱其于5月2日在58同城網(wǎng)上看到一則租房信息，經(jīng)與發(fā)布人吳某彬(女，45歲，廈門人)聯(lián)系看房后當場簽下租賃合同并向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)帳10400元租金，但過后吳某彬卻以母親摔傷無法搬出讓其延期入住等借口拖延。

民警經(jīng)比對報警人所提供的吳某彬身份信息，發(fā)現(xiàn)該人信息屬實。經(jīng)進一步網(wǎng)上比對，民警發(fā)現(xiàn)吳某彬于5月7日用其發(fā)布租房信息的手機報警稱電動車被砸，原因也是將僑洪里7號的一處房屋租給他人引發(fā)糾紛。5月11日下午，又一名群眾林某報稱向吳某彬付了19500元租金后，發(fā)現(xiàn)該房屋已租給他人，而吳某彬卻拒不退還租金。民警經(jīng)綜合分析研判，認定該案可能是系列詐騙案，迅速開展深入細致的調(diào)查取證。

經(jīng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該房屋系公租房，房屋使用人為吳某彬的父親。民警上門查看，其父親稱該處系政府以低廉租金租給他使用的公租房，規(guī)定不得轉(zhuǎn)租，目前該房為其自己使用，并沒有要轉(zhuǎn)租。

隨后，5月12日起，陸續(xù)有多名群眾報警，矛頭直指吳某彬詐騙。民警經(jīng)對警情梳理，發(fā)現(xiàn)吳某彬從2016年3月份開始，將該房屋得租房信息分別發(fā)布在58同城網(wǎng)、廈門小魚網(wǎng)等處，以低于市場價的租金吸引他人簽訂租賃合同，一房多租，并在收到預(yù)付租金后以各種方式拖延、避而不見，在受害人催得緊時適當退還點租金消除受害人顧慮，涉嫌詐騙。

民警立即開展串并案偵查，通過對吳某彬的活動軌跡進行分析研判，鎖定吳某彬在前埔塔埔社的落腳點。5月13日，民警前往抓捕時卻撲了個空，吳某彬已畏罪逃離。

5月17日，民警成功鎖定吳某彬新的落腳點為集美區(qū)內(nèi)林村內(nèi)東里6號一帶，隨即前往抓捕。內(nèi)林村內(nèi)東里6號共有出租房屋30多間，民警在屬地派出所社區(qū)民警的緊密配合下，通過逐一摸排，成功抓獲詐騙犯罪嫌疑人吳某彬，并立即開展突審。

經(jīng)審訊，犯罪嫌疑人吳某彬交代，自己迷戀賭博，為了償還因賭博欠下的高利貸，遂在58同城網(wǎng)、小魚網(wǎng)等網(wǎng)站發(fā)布虛假的租房信息，以每月2100-2600元不等租金一房多租的方式詐騙，共計作案9起，累計詐騙金額達15萬元，所得贓款均已被揮霍一空。

目前，犯罪嫌疑人吳某彬已被依法刑事拘留，案件仍在進一步偵辦中。

【法律解讀】

一房二賣要承擔(dān)哪些法律后果

1、從民事責(zé)任角度分析

(1)對于有效合同的當事人

任何一個買受人都有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對第一買受人履行交付義務(wù)，而對其他買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體而言，根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

(2)對于可撤銷合同的當事人

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的買受人在知道或應(yīng)當知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機構(gòu)予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

(3)對于無效合同的當事人

無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機構(gòu)宣告合同無效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

(4)二種情況下的特殊處理

第一種情況：根據(jù)《司法解釋》第七條的規(guī)定，在房屋拆遷補償安置協(xié)議中，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，那么被拆遷人享有優(yōu)先權(quán)，即使后買受人已經(jīng)取得房屋并辦理登記手續(xù)，其仍可以主張后買賣合同無效，請求撤銷房屋所有權(quán)登記，并要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。

如果被拆遷人不主張上述權(quán)利，其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

第二種情況：后買賣合同存在惡意串通的情形。根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《司法解釋》第十條規(guī)定，善意買受人可以主張惡意串通的合同無效，即使惡意串通人已經(jīng)取得房屋并辦理了登記手續(xù)，善意買受人仍可以主張其合同無效，請求撤銷房屋所有權(quán)登記，要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。

如果善意買受人不主張上述權(quán)利，其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

另外根據(jù)《民法通則》第六十一條第二款的規(guī)定：“雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人?！币虼朔康禺a(chǎn)開發(fā)商和買受人的惡意串通行為還可能承擔(dān)追繳所得的法律后果，即雙方因惡意串通合同而取得的財產(chǎn)，應(yīng)收歸國家或集體所有。

2、從行政責(zé)任角度分析

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。

3、從刑事責(zé)任角度分析

房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構(gòu)成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構(gòu)事實的方法，騙取對方當事人財物，數(shù)額較大的行為。

在認定房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣是否構(gòu)成犯罪時，應(yīng)注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對方當事人的財物，即房地產(chǎn)開發(fā)商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，但自己根本不打算履行交房義務(wù)，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商意圖無償占有買受人的財物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當?shù)睦?，故意不履行其他合同，但其并不具有無償占有他人財物的意圖，即房地產(chǎn)開發(fā)商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣，但對于買受人已支付的購房款，其并不想非法占為已有。其次在具體行為上，結(jié)合主觀故意考慮，構(gòu)成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開發(fā)商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋；也可能在簽訂合同時，采取各種欺詐手段，如虛構(gòu)單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，企圖騙取買受人的財物占為已有；還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后，又打算不履行交房義務(wù)，肆意揮霍所取得對方財物等。綜上，在構(gòu)成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產(chǎn)開發(fā)商在實施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配，即其只想無償占有對方財物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進入履行階段，即買受人已經(jīng)支付房款。

根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達到數(shù)額較大情節(jié)時才構(gòu)成犯罪。目前對于數(shù)額尚無明確規(guī)定，一般參照最高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》，以個人詐騙公私財物2000元以上屬數(shù)額較大。

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