抵押的房屋遭遇拆遷應(yīng)該如何處理

依照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)隨著抵押物的滅失而消滅，按此邏輯，隨著設(shè)有抵押的房屋被拆除，抵押權(quán)也應(yīng)當隨著房屋的滅失而消滅。但是抵押權(quán)有其特殊性，在房屋拆遷后，抵押權(quán)并不因此而消滅，而是轉(zhuǎn)移到房屋拆遷后的補償金或者調(diào)換的產(chǎn)權(quán)房上。而作為抵押權(quán)人的銀行，在設(shè)有抵押的房屋拆遷時也要參與到其中與被拆遷人共同協(xié)商。

由于拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。周先生可以依據(jù)不同的補償方式采取以下應(yīng)對措施。

第一、如果周先生的房屋拆遷采用的是貨幣補償?shù)姆绞?，則周先生應(yīng)當與銀行協(xié)商先償還債務(wù)，使原有抵押權(quán)消滅。也可以與銀行協(xié)商重新簽訂抵押合同將補償款放在特定的機構(gòu)或個人那里，作為抵押財產(chǎn)。

第二、如果周先生的房屋拆遷采用的是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，則將會出現(xiàn)下列兩種情況：

1、周先生和銀行可以以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為抵押物重新簽訂抵押合同，新的抵押合同必須依法成立并到房產(chǎn)交易中心辦理相應(yīng)登記手續(xù)。

2、如果周先生和銀行在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達不成抵押協(xié)議的，則由拆遷人參照產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋達不成協(xié)議時的處理程序進行，即由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當組織拆遷人對被拆遷人的房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第三、周先生還可以以自己合法取得的其他房產(chǎn)或財物與銀行重新達成抵押協(xié)議，以代替被拆遷房屋上設(shè)定的抵押權(quán)。這種措施和第一種措施中償還債務(wù)、消滅抵押權(quán)都使得拆遷房屋上設(shè)定的抵押權(quán)消滅，所有權(quán)恢復(fù)到了完全的狀態(tài)，此時，周先生可以依法自由選擇補償方式。

依據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》的相關(guān)規(guī)定，以下兩點應(yīng)特別注意：

1、拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)就抵押權(quán)及其所擔保債權(quán)的處理問題進行協(xié)商，并向拆遷人提交有關(guān)書面協(xié)議后，被拆遷人方可取得補償款或者安置房屋。

2、抵押人和抵押權(quán)人達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行貨幣補償，并將補償款向公證機關(guān)辦理提存。

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