優(yōu)先購買權與買賣不破租賃的區(qū)別

就同一房屋，同一主體，有“優(yōu)先購買權”，并不等于就同樣有“買賣不破租賃”的權利;當然，如果享有“買賣不破租賃”的權利，必然享有“優(yōu)先購買權”。

物權法第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條第一款：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十條第一款也有相同規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發(fā)生所有權變動的……”

有人由此誤讀為：抵押權成立在先，租賃權成立在后的，承租人的優(yōu)先購買權將會因抵押權人行使抵押權而歸于消滅。

這種誤解，混淆了“優(yōu)先購買權”與“買賣不破租賃”兩個概念。

事實上，上述法條規(guī)定了合同法第二百二十九條“買賣不破租賃”規(guī)則的例外情形之一：后成立的租賃關系不得對抗先設立且已登記的抵押權的實現。也就是說，抵押權人通過變賣、拍賣等獲得清償而實現抵押權后，后于抵押權成立的租賃關系對受讓人無約束力，承租人無權請求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，買受人能以并無租賃關系存在(即無權利瑕疵)而獲得原抵押物。

“買賣不破租賃”的適用和例外與承租人有無優(yōu)先購買權并非同一個概念。承租人的優(yōu)先購買權約束的是物權變動易主時，誰有優(yōu)先受讓權。目前沒有任何因抵押而導致承租人失去優(yōu)先購買權的法條規(guī)定。只有因抵押而不適用“買賣不破租賃”的例外情形，兩者切不可混為一談。

根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十二條和第二十三條的規(guī)定，出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持;出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權——這里明確表示了，不論抵押前后，承租人在抵押權的實現時均享有優(yōu)先購買權的法律依據。也就是，即使租賃關系成立在后，承租人對該租賃房屋仍享有優(yōu)先購買權，只是不享有“買賣不破租賃”的權利。事實上，合同法第二百三十條也明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權，不管買受人是抵押權人還是其他人，承租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權?？梢姡瑑?yōu)先購買權是以存在租賃關系為條件的，即只要租賃關系存在，優(yōu)先購買權就存在。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存。如前所述，抵押權注重標的物的交換價值，而租賃權則注重標的物的使用價值，二者并不沖突。上述法條所表述的對抗權，為的是排除抵押權實現時的障礙。此時，如果承租人愿意購買，則排除了這一障礙，法律會優(yōu)先保護。

承租人享有優(yōu)先購買權有其法理基礎。抵押權是一種擔保物權，其本質是為了實現債權，只要抵押權人從抵押物上獲得相當的補償即可。優(yōu)先購買權雖是一種請求債權，不直接對物享有權利，但其基于租賃關系存在，而這種租賃關系是對租賃物的占有、使用、收益的權利，設立優(yōu)先購買權有利于物的利用，并維持物的現狀穩(wěn)定。所以，不管租賃關系設立的先后，承租人都享有優(yōu)先購買權。

以上就是小編為您整理的內容，如果房東沒有通知租客，而將房屋進行出售的，侵犯了租客的優(yōu)先購買權，是需要賠償租客的損失的。如果你情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。