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寧波
出租他人房屋是否屬于無權(quán)處分
出租他人房屋是否屬于無權(quán)處分?屬于。
根據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，房屋承租人擅自轉(zhuǎn)租的無權(quán)處分行為如得不到房主追認(rèn)，轉(zhuǎn)租合同無效。這就使得次承租人在追究承租人違約責(zé)任時(shí)遇到了難題。如合同被認(rèn)定為無效，次承租人只能追究承租人的締約過失責(zé)任即造成的損害賠償責(zé)任，而不能追究因合同違約應(yīng)承擔(dān)的懲罰性賠償責(zé)任。當(dāng)事人雙方簽訂的合同因第三方未追認(rèn)的行為而對合同的相對人無效，這樣的處理方式有違合同的相對性原則及誠實(shí)信用原則，也不利于保護(hù)交易安全。
最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！?/p>
從該解釋的立法原意可以看出，出賣他人之物可能影響的只是債權(quán)合同的履行，并可能導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)不能實(shí)現(xiàn)，但與債權(quán)合同的效力無關(guān)。此解釋遵循的正是無權(quán)處分合同的相對無效理論，即在《合同法》第五十一條中，無權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)物權(quán)人追認(rèn)或處分人取得處分權(quán)后的合同“有效”，是指無權(quán)處分合同對物權(quán)人發(fā)生法律效力;相反情形下的無效則指合同對物權(quán)人不生效力。也就是說，物權(quán)人意志所能決定的只是無權(quán)處分合同的效力范圍而非效力的有無。因此，在本案中的房屋租賃合同，因房屋所有權(quán)人未予追認(rèn)，承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同效力范圍不及于房屋所有權(quán)人，而在轉(zhuǎn)租合同相對人之間有效。
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