借貸合同合法轉化為房產(chǎn)買賣合同需哪些有效條件

《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》生效日期為2020年12月31日止，屆時此條例被《民法典》所替換，相關的司法解釋也會失效，《民法典》生效前的規(guī)定：

由于借款合同雙方當事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，將借款本金及利息轉化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔?！?。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應當結合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當事人將超出法基本案情。

雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期某公司難以清償債務時，通過將某公司所有的商品房出售給湯某等四位債權人的方式，實現(xiàn)雙方權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當事人嗣后形成的變更法律關系性質的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意。某公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予采信。

但在確認商品房買賣合同合法有效的情況下，由于雙方當事人均認可該合同項下已付購房款系由原借款本息轉來，且某公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當事人請求司法確認和保護購房者合同權利時，人民法院對基于借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應當予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。經(jīng)審查，雙方之間借款利息的計算方法，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護上限。對雙方當事人包含高額利息的欠款數(shù)額，依法不能予以確認。

由于法律保護的借款利率明顯低于當事人對賬確認的借款利率，故應當認為湯某等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，某公司未按照約定時間交付房屋，不應視為違約。湯某等四人以某公司逾期交付房屋構成違約為事實依據(jù)，要求某公司支付違約金及律師費，缺乏事實和法律依據(jù)。一審判決判令某公司承擔支付違約金及律師費的違約責任錯誤，本院對此予以糾正。

綜合上述，小編整理有關借貸合同合法轉化為房產(chǎn)買賣合同的有效條件的相關內(nèi)容。由此可見，由于法律保護的借款利率明顯低于當事人對賬確認的借款利率，故應當認為湯某等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，某公司未按照約定時間交付房屋，不應視為違約。如果你對這方面還有更多問題，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務。