一、劃撥的土地能不能辦理商品房預售許可證

依據(jù)城市商品房預售管理辦法的規(guī)定，開發(fā)商只要符合相應(yīng)的條件，就可以辦理商品房預售許可證。

《城市商品房預售管理辦法》第五條商品房預售應(yīng)當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

二、如何取得商品房預售許可證

(一)房地產(chǎn)商已付全部土地使用權(quán)出讓金，取是土地使用權(quán)證書。這是為了防止房地產(chǎn)商非法占用國有土地或集體土地來進行房地產(chǎn)開發(fā)和交易，保證購房者購房后確定能得到所購房屋的全部產(chǎn)權(quán)。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。房地產(chǎn)商未能取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，其建設(shè)工程就不一定符合城市規(guī)劃的要求。對嚴重影響城市規(guī)劃的，城市規(guī)劃行政主管部門會責令其停止建設(shè)。

(三)按提供預售的商品房計算，房地產(chǎn)開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。這一規(guī)定是要求房地產(chǎn)開發(fā)商確實能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終完成，不至于因施工進度問題而影響購買預售商品房的購房者按照合同約定得到所購房屋，同時也是為了防止房地產(chǎn)商炒賣地皮牟暴利。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)商要向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。這一規(guī)定也是為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的預售行為。市、縣人民政府房地產(chǎn)行政部門在向房地產(chǎn)商頒發(fā)《商品房預售許可證》時，可根據(jù)上述規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)商的預售商品房的資格進行審查。

(五)為了確實保障預售商品房承購人的合法權(quán)益，房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)與承購人簽訂商品房預售合同。當事人應(yīng)當在簽訂合同之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到房屋所在地縣級以上人民政府房增長管理部門和土地管理部門辦理商品房預售登記手續(xù)。預售的商品房交付使用后，購房人應(yīng)及時持有關(guān)憑證到縣級上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

(六)國家對房地產(chǎn)開發(fā)商未辦理《商品房預售許可證》、挪用商品房預售款項以及款按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)等違法行為，將予以處罰，可由房地產(chǎn)管理部門處以警告，責令停止預售，責令補辦手續(xù)，吊銷《商品房預售許可證》等處罰，并可處以罰款。

(七)商品房預售所得款項，秘須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

(八)商品房預售的，商品房預色人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

三、劃撥取得國有土地使用權(quán)的特征

1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國家批準其無償?shù)?、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當繳納土地使用稅。

2、年限：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。雖然無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應(yīng)當無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對劃撥土地使用權(quán)無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應(yīng)根據(jù)實際情況給予適當補償。

3、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當?shù)卣鷾势涑鲎尣⒀a交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。

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