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寧波
JH商場(chǎng)租賃合同糾紛案
案情簡(jiǎn)介
委托人作為商場(chǎng)商鋪的承租人，繳納了大額的保證金、進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，市場(chǎng)推廣費(fèi)，頂手費(fèi)，前期物業(yè)費(fèi)之后進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，不料商場(chǎng)生意慘淡，人流稀少，交易甚少，兼之物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，委托人打算解除合同，但又忌諱商場(chǎng)扣除保證金和繳納提前解約的違約金，前來咨詢本所律師尋求解決方案。
辦案思路及心得
本所律師接案后分析認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)不善，物業(yè)服務(wù)不到位并非解除合同的法定理由，若提起合同解除之訴的話，這些理由難以獲得法院支持，且舉證難度過大，委托人的訴訟目的難以達(dá)到。經(jīng)過進(jìn)一步調(diào)查得知，此商場(chǎng)是村委會(huì)自行建設(shè)的商場(chǎng)，尚未取得政府部門的規(guī)劃建設(shè)許可證，屬于違建建筑，因此，依據(jù)最高人民法院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋，此類租賃合同無(wú)效，合同被判定無(wú)效之后，委托人依法可以獲得被告出租人返還的各種費(fèi)用。此種方案減少了我方的舉證責(zé)任，基本滿足了委托人的意圖，遂提起合同無(wú)效之訴。
裁判結(jié)果
此案前后經(jīng)過5次開庭審理才宣判。法院審理后認(rèn)為，被告用于出租的商場(chǎng)尚未申辦政府要求的規(guī)劃許可和用地許可，依據(jù)法律和司法解釋，租賃合同依法無(wú)效，被告依此無(wú)效合同收取原告的保證金，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，市場(chǎng)推廣費(fèi)，頂手費(fèi)依法應(yīng)當(dāng)退還給原告。因?yàn)楸桓鎸?duì)此商場(chǎng)提供了物業(yè)管理，因此前期物業(yè)管理費(fèi)按照政府物價(jià)部門的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)至原告退場(chǎng)之日，多收部分理應(yīng)予以退還。一審宣判后，原被告雙方服判訴。本所律師的辦案思路得到法院的支持。
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