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當事人如果遇到了房屋買賣合同糾紛的話，此時可以選擇協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟方式進行解決。不過要是向法院提起訴訟的話，則就有可能需要寫一份代理詞了，那么房屋買賣合同糾紛代理詞怎么寫呢？我們一起從下文中了解。

代理詞

審判長：

上海**律師事務(wù)所接受原告薛玉、陳鈽委托，指派我擔任原告薛玉、陳鈽訴被告上海**置業(yè)有限公司(以下稱城置公司)商品房買賣合同糾紛一案的訴訟代理人。現(xiàn)根據(jù)庭審查明的事實及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，本代理人就本案發(fā)表以下代理意見，請法庭充分考慮并采納。

一、本案《商品房買賣合同》系依法成立，受法律保護，對雙方當事人都具有法律約束力，任何一方不得擅自變更或解除。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定“依法成立的合同，對當事人具

有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！?/p>

本案《商品房買賣合同》(以下稱合同)中第十一條已經(jīng)明確約定“商品房達到交付條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示本條第一款規(guī)定的證明文件(竣工驗收備案表)，并簽署交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人提供的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》應(yīng)不低于建設(shè)行政主管部門制定的以上文本的最低要求。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔?！?/p>

本案中，原告已按合同約定按期履行完付款義務(wù)，被告本也應(yīng)嚴格按合同

約定內(nèi)容向原告交付房屋。但被告卻沒有做到，甚至被告為了逃避法律責任，竟提出雙方已經(jīng)口頭約定簡化交付手續(xù)。被告卻沒有任何證據(jù)證明雙方已變更，這種變更是一種單方行為。根據(jù)法律規(guī)定，未得一方認可的情況下，任何一方單方面變更合同約定的內(nèi)容是無效的，因此，被告仍應(yīng)該按合同約定履行自己的義務(wù)——書面通知原告交付房屋。

本案其實很簡單，首先確定原告跟被告簽訂的《商品房買賣合同》是否合法。如果它是合法的，那訂立雙方就必須按照合同約定來履行自己的義務(wù)?，F(xiàn)在被告很明顯沒有按照約定履行自己的義務(wù)，那就毫無疑問地應(yīng)該承擔違約責任。雙方簽訂的《商品房買賣合同》是具有法律效力的，受法律保護，是不得擅自變更的或解除的。同時按照《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！币虼耍嫦虮桓嫣岢龅倪`約索賠訴求完全是合理合法的。

二、被告未能依法、也未能按合同約定向原告交付房屋，應(yīng)承擔違約責任。

(一)原告有權(quán)要求被告按照合同約定，書面通知原告辦理交付手續(xù)。

1、本案合同已明確約定了被告應(yīng)書面通知原告交付，這是被告的義務(wù)。

2、一直以來，原告唯一認可的交付通知方式就是合同約定的書面交付通知書。

在今年8月的律師函里第二項里已寫明“至今也未收到你司發(fā)出的房屋交付

通知書”及第三項第2條中也強調(diào)“你司應(yīng)嚴格按合同約定的交付條款為買受人辦理交付手續(xù)”。這就清楚地表明，原告唯一認可的通知方式就是“按合同約定的交付條款來辦理交付手續(xù)”即書面交付通知書。

退一步說，既然被告方辯稱自己已履行了通知義務(wù)，哪怕是口頭通知義務(wù)，那為何在收到原告如此清楚表達自己權(quán)益的律師函后，直到原告向法院提起訴訟，長達2個多月的時間里，沒有做出任何關(guān)于這方面的解釋、溝通或說明呢?這符合邏輯嗎?一方面從保護自身利益出發(fā)，被告也應(yīng)迅速做出書面的澄清與說明，以便保留對自己有利的證據(jù)，另一方面出于對業(yè)主負責，也理應(yīng)及時提醒對方免除誤會，這才是符合邏輯的做法。可是被告什么也沒做，這充分說明被告辯稱的所謂口頭通知，根本就是混淆視聽、偷換概念的。

被告貴為一個大公司、大集團，管理上也難免有疏忽之時。原告不知道其他購買御水華庭樓盤的業(yè)主交付時有沒有收到被告的正式書面通知，但本案中被告確實遺漏了原告。而當原告向被告提出要求其出具書面的交付通知并承擔違約責任時，被告又總以各種理由和借口推諉，以為原告會在漫長的等待中妥協(xié)。2010年的8月，原告委托律師發(fā)律師函催要書面交付通知。這是一封正式的律師函，它表明了原告訴諸法律的準備和決心。被告卻既不發(fā)書面通知，又不作任何解釋。

因為被告若再按原告所要求發(fā)出書面通知的話，就等于承認了自己的違約行為，一旦原告告上法庭，被告就等于不打自招了。被告選擇了暫時不發(fā)書面通知，而派人出面拖沓道了歉，當然目的是想通過懷柔政策，緩解原告的怨氣，使原告打消訴諸法律的想法。

(二)被告辯稱已口頭通知原告交付，并向原告交付房屋，但一系列事實卻表明被告既未依法、也未按合同約定向原告交付房屋。

一般來說，房屋交付的條件分為法定的交付條件及合同約定的交付條件。法定的交付條件是開發(fā)商需提供《建設(shè)工程竣工驗收備案表》及《房屋實測面積報告》。自2006年1月1日起，交房時還要出示《住宅分戶驗收表》，如超過合同約定的交付期限仍不能取得正式合法的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《房屋實測面積報告》及《住宅分戶驗收表》的，應(yīng)視為開發(fā)商逾期交房。

另根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！苯ㄔO(shè)部《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書”。開發(fā)商交付房屋時，若未向購房人提供上述兩項文件的，購房人有權(quán)拒絕接收此房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。

而在本案中，被告卻從未向原告提供或出示過《竣工驗收備案表》、《房屋實

測面積報告》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等有關(guān)文件。原告直至庭審時才第一次看到上述文件。被告稱已向原告交付房屋，且原告已驗房根本是子虛烏有。

對于被告辯稱的口頭交付通知，當時的實際情況是：在簽訂合同前的銷售交談時，原告問銷售員所購買的房屋是否為現(xiàn)房?銷售員回答：是的!只要你們將房屋款項全部付清后就可辦理交付手續(xù)。現(xiàn)在被告用銷售員的這句回話作為已經(jīng)口頭通知交付的依據(jù)，顯然非常牽強附會!

被告還謊稱“原告拒不支付稅費和面積差額尾款”，眾所周知稅費和面積差額尾款是在交付房屋時支付的，尤其是“面積差額尾款”，這個是在辦理交接手續(xù)時，被告必須向原告出示了《實測面積測繪報告》，并經(jīng)原告查驗確認后，原告才會支付的。由于原告和被告之間根本就沒有過所謂房屋交接，所以原告至今從未看到過相關(guān)文件。原告庭審時才第一次看到被告的實測面積報告，原告既然不知道面積差異，何來拒付面積差額尾款一說?并且這也正好證明了被告未為原告辦理交付手續(xù)的事實。

更令人可笑的是，被告在庭審中多次出現(xiàn)前后自相矛盾的言辭。被告先是稱本案商品房實測面積要比合同約定的面積大，故原告目前尚有一萬多余款沒有付清。正因為原告房屋全款還沒有付清，故被告拒絕向原告交付房屋。接著，被告又稱其實早就通知原告辦理了交付手續(xù)，且原告已經(jīng)驗房。被告前后完全不一的兩種說法恰巧暴露了被告企圖顛倒黑白、逃避法律責任的惡意抗辯行為。根據(jù)最高人民法院在《關(guān)于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見》中指出要“制裁惡意違約行為，保護購房人利益”，我們認為，對于本案被告的惡意違約的行為，人民法院應(yīng)當依法嚴厲制裁。

三、被告試圖通過一張《目前房屋的質(zhì)量問題》，就借此作為原告已驗房卻拒絕接收房屋的證據(jù)，以達到逃避法律責任的目的是錯誤的，房屋交付最終的標志應(yīng)為買受人簽署房屋交接單。

被告稱事實上已向原告交付房屋，但由于原告自己的原因拒絕接收房屋。請問原告怎么拒絕收房了?!有何證據(jù)證明原告拒絕收房?!如果被告為原告辦理了交付手續(xù)，原告且已驗房，但原告拒收的話，那被告最起碼也要讓原告寫下書面的拒絕理由，以維護自己的權(quán)益。否則，按照合同被告完全可以合理地拒絕原告各項要求，更可以要求原告承擔逾期收房的違約責任啊!對被告而言，輕易地放棄對自己有利證據(jù)的收集，不光是放棄了自己的權(quán)益，反過來還要承擔逾期交房的違約責任。這顯然是不符合邏輯的!

被告認為原告去看房并提出質(zhì)量問題就是等同于原告已驗房，這是錯誤的，看房和驗房完全是兩個不同的概念?？捶渴琴徺I前和購買后都可以發(fā)生的，但驗房是雙方在辦理交付時進行的。被告一直都未正式書面通知原告交付房屋，何來驗房一說?!況且，原告在庭審中已陳述：在買房前和買房后原告都曾到現(xiàn)場去看房，甚至可以不用鑰匙從其他通道上去。原告買房前去看房是原告的權(quán)利，原告購房后去看房并提出相應(yīng)的意見也是原告作為業(yè)主的權(quán)利。況且，原告雖然提出了相應(yīng)的整改想法，但是從來沒有以該房屋有質(zhì)量問題為由來拒絕接收房屋。這里要說明的是，原告看房過程中對瑕疵部分提出意見是原告的權(quán)利，也是雙方簽訂合同時銷售員向原告許諾過的：購房后，原告對目前房屋尚存在的一些瑕疵問題可書面提出，開發(fā)商可以為其整改。但目前，被告卻通過一張《目前房屋的質(zhì)量問題》就借此作為原告拒絕接收房屋的證據(jù)，實在太牽強!而被告所謂的《工程整改處理表》既不是原告所寫，又沒有落款簽名，根本不能證明什么。

四、原告有權(quán)要求被告按合同約定，書面通知原告辦理交付手續(xù)，這具有必要性和重要性，也有利于保護原告作為業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害。

一般來說，交付通知書主要有以下五方面的內(nèi)容：

1.通知購房人辦理入住手續(xù)的時間、地點;

2.通知購房人需攜帶的文件、資料;

3.通知購房人還需交納的費用;

4.提醒購房人因其自身原因未能在規(guī)定的期限和地點辦理入住交付手續(xù)的法律后果;

5.告知購房人辦理入住手續(xù)的基本流程及相關(guān)注意事項。

可見，商品房買賣不是簡單的一手交錢一手交貨，而是一種法律行為。商品房的交付更關(guān)系著整個房屋買賣過程，意味著開發(fā)商將房屋風險轉(zhuǎn)移給了買受人。因此，房屋交付有一定的步驟和內(nèi)容，不得隨意簡化。

本案中，原、被告既已約定書面通知交付方式，那么書面通知交付這就是被告的義務(wù)。在國際銷售合同中，書面通知尤其重要，商品房買賣當然也不例外。書面通知交付房屋是開發(fā)商最起碼的義務(wù)。同時，開發(fā)商發(fā)出書面交付通知是非常必要的，因為只有收到了書面交付通知，原告才能清楚、明白地知道何時、何地、帶什么證件和資料、到什么部門去怎么辦理收房手續(xù)等。如果買受人未接到書面通知，買受人就沒有辦法前往收房。

本案中，如果被告按照合同約定及時發(fā)出書面交付通知，那么原告就可以順理成章按照合同約定來履行交接手續(xù)?，F(xiàn)在的問題是被告沒有按照合同約定發(fā)出書面交付通知，并且對原告的善意提醒無動于衷，甚至在原告忍無可忍委托律師發(fā)出律師函后，依然不管不顧、置若罔聞!致使原告至今無法完成房屋交接手續(xù)。

此時，面對被告顛倒黑白，肆意踐踏業(yè)主權(quán)利的行為，原告唯一的途徑就是

通過莊嚴、公正的法庭，來捍衛(wèi)自己的權(quán)益!原告到法庭來訴訟的目的，除了希望用法律手段來要求被告承擔違約責任外，還希望被告嚴格遵守合同盡快送達書面通知，使得原告能夠早日裝修入住。原告更冀望通過依法維權(quán)，使被告從此拋棄僥幸心理，嚴格按照合同履行自己的責任，善待每一位業(yè)主，讓每一位用自己“血汗錢”來購買御水華庭住房的業(yè)主，都能開開心心地擁有一個滿意的新家!

綜上所述，本代理人請求法庭根據(jù)本案事實和相關(guān)法律，依法支持原告的訴訟請求。

以上代理意見，請法庭依法采納!謝謝!

上海**律師事務(wù)所

荊華律師

二〇一二年七月十日

實踐中，產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛也是比較多的，而此時建議當事人可以根據(jù)自身的實際情況，選擇恰當?shù)姆绞浇鉀Q糾紛。如需向法院提起訴訟的話，則最好了解清楚這個房屋買賣合同糾紛代理詞是怎么寫的。

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