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在約定好的時(shí)間內(nèi)，若開發(fā)商不能向購(gòu)房者交房的話，則就會(huì)構(gòu)成逾期交房。而這種情況下，若逾期交房的原因不合理的話，那么開發(fā)商就需要實(shí)際承擔(dān)違約責(zé)任。那現(xiàn)實(shí)中，法律規(guī)定的逾期交房的合理理由都有哪些呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、逾期交房的合理理由有哪些

(一)自然現(xiàn)象。如果遇到開發(fā)商不能夠預(yù)見，而且無(wú)法解決和控制的對(duì)施工造成影響，導(dǎo)致延期施工的自然現(xiàn)象，例如地震、海嘯等不可抗力，開發(fā)商是可以免責(zé)的。但如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時(shí)合理預(yù)見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。

(二)政府行為。政府行為如是基于社會(huì)公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，如建設(shè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，政府規(guī)劃變更、迎接重大社會(huì)活動(dòng)導(dǎo)致停工等開發(fā)商不可控制的原因，應(yīng)依公平責(zé)任原則，不需要開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但是如果政府行為如是基于第三人的過(guò)錯(cuò)做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責(zé)令其改正的期間，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。

另外，如果是開發(fā)商原因引起的拆遷不暢，就不能構(gòu)成不可抗力。雖然強(qiáng)制拆遷屬于政府或法院的職務(wù)行為，開發(fā)商無(wú)法控制，但對(duì)于拆遷安置問(wèn)題與房屋交付屬不同的法律關(guān)系，不應(yīng)免除其違約責(zé)任。還有開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)以自己或第三人的過(guò)錯(cuò)或過(guò)失行為來(lái)抗辯違約責(zé)任，此種情況導(dǎo)致工程延期竣工交付，不應(yīng)當(dāng)免除逾期責(zé)任。

二、開發(fā)商逾期交房應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任

(一)購(gòu)房人有權(quán)要求支付違約金并解除合同。

1、法定解除。依據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。如果商品房始終未具備交付條件或長(zhǎng)期無(wú)法履行交房的義務(wù)，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同。

2、約定解除。商品房買賣合同示范文第九條第二款規(guī)定，出賣人逾期超過(guò)一定期限，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起一定期限內(nèi)退還全部房款，并按買受人累計(jì)已付款的一定比例支付違約金。

《合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

(二)購(gòu)房人有權(quán)要求開發(fā)商支付違約金并繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)。根椐合同法的規(guī)定，當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)

(三)購(gòu)房人有權(quán)要求賠償損失。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

最后還要提醒購(gòu)房者，根椐私法自治原則，如果當(dāng)事人約定了違約金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用違約金條款，只有在雙方?jīng)]有約定違約金的情況下，才能適用司法解釋第十七條規(guī)定。如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，而開發(fā)商沒(méi)有在《合同》約定的期限內(nèi)告知購(gòu)房者，或者開發(fā)商延遲交房后發(fā)生不可抗力的，同樣要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

那么這些情況下，開發(fā)商是可以免責(zé)的。不過(guò)要是因?yàn)槠渌脑驅(qū)е虏荒馨凑占s定時(shí)間交房的話，則此時(shí)開發(fā)商就要對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)實(shí)際的違約責(zé)任，還需要對(duì)購(gòu)房者遭受的損失作出賠償。

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