【案情介紹】

2006年年4月11日,張某夫婦因經(jīng)營之需向李某借款56萬元,雙方在借條中約定:借期為兩年，月息為20‰,2008年4月10日還清全部借款;如不能按時(shí)償還,張某夫婦以自己所有的六間房屋折價(jià)后抵償債務(wù)。借款到期以后,張某夫婦未能歸還,原告李某訴訟到法院,要求被告張某夫婦辦理六間房屋的過戶手續(xù)。被告張某夫婦委托的曾*前律師在本案庭審中提出,張某夫婦和李某雖然在借條中約定如張某夫婦不能按時(shí)還債以自己所有的六間房屋抵償債務(wù),但是因?yàn)闆]有辦理房屋抵押登記手續(xù),因而關(guān)于以房地產(chǎn)抵債的約定無效。

【案件處理】

法院經(jīng)審理認(rèn)為,張某夫婦向李某借款的事實(shí)成立,但雙方在借款中約定張某夫婦不能按時(shí)還債以自己所有的六間房屋抵償債務(wù),由于沒有辦理房屋抵押登記手續(xù),因而關(guān)于以房地產(chǎn)抵債的約定無效，該約定是一個(gè)流質(zhì)契約。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十條、四十一條、四十二條及其司法解釋第五十六條、五十七條的規(guī)定,以房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記而沒有登記,應(yīng)確認(rèn)抵押權(quán)不成立。原告要求按約辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的請(qǐng)求不能得到支持。

【曾律師評(píng)析】

本案所涉及到的法律關(guān)系和民事行為的性質(zhì)以及法律適用有一定的復(fù)雜性。

1、《擔(dān)保法》以房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)抵押必須辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效,這種登記在法律上稱為“絕對(duì)登記”或“設(shè)權(quán)登記”。原被告在借條中以房地產(chǎn)抵押,未辦理抵押權(quán)登記,抵押權(quán)不成立。

2、《擔(dān)保法》第四十條規(guī)定:“設(shè)立抵押合同時(shí),抵押人和抵押權(quán)人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí),抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有?！边@是關(guān)于流質(zhì)契約的規(guī)定。所謂流質(zhì)契約,是指當(dāng)事人在簽訂抵押合同時(shí),或者債權(quán)清償期屆滿前,約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí),抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的契約。法律禁止流質(zhì)契約主要是因?yàn)?第一、從債務(wù)人角度,債務(wù)人為經(jīng)濟(jì)困難所迫，債權(quán)人乘人之危，以抵押人價(jià)值較高的抵押物擔(dān)保小額債權(quán)，與債務(wù)人訂立流質(zhì)契約，損害抵押人的利益。從債權(quán)人的角度，抵押權(quán)設(shè)定后，抵押物價(jià)值下降，低于所擔(dān)保的債權(quán)，對(duì)債權(quán)人也是不公平的。因此，禁止流質(zhì)契約的目的，既是為了保護(hù)抵押人的利益，也是為了保護(hù)債權(quán)人的利益，體現(xiàn)民法的公平、等價(jià)有償原則。第二、顯失公正、重大誤解簽訂的流質(zhì)契約，債務(wù)人雖然可以行使撤銷權(quán)，但是意思表示不真實(shí)導(dǎo)致合同無效或者可撤銷屬于彈性條款，債務(wù)人不能舉證證明，法院很難認(rèn)定合同無效或者撤銷合同。因此，由法律直接規(guī)定流質(zhì)契約無效，能更好地保護(hù)抵押人的合法權(quán)益。第三、禁止流質(zhì)契約是抵押權(quán)的本質(zhì)屬性所要求的。抵押權(quán)是價(jià)值權(quán)，未經(jīng)折價(jià)或者變價(jià)預(yù)先將抵押物轉(zhuǎn)移于抵押權(quán)人所有，違背了抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)屬性。本案原被告簽訂借款合同時(shí)約定以房地產(chǎn)抵償債務(wù)，根據(jù)物權(quán)法定的原則，違背了流質(zhì)契約禁止的規(guī)定,即使原被告補(bǔ)辦了抵押登記手續(xù),使抵押權(quán)成立,法院也不能依原被告約定的內(nèi)容直接讓被告辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，只能確認(rèn)流質(zhì)契約無效。

3、法院對(duì)本案的審理結(jié)果以及有關(guān)的法律規(guī)定給各位讀者提了個(gè)醒：平常的經(jīng)濟(jì)交往中，在借條中約定以房屋抵償債務(wù)的做法非常普遍，但是這種約定沒有法律效力。債權(quán)人在這種情況下可以彌補(bǔ)的辦法是，及時(shí)和債務(wù)人簽訂抵押合同，并且到當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T辦理房屋抵押登記手續(xù)。如果債務(wù)人按時(shí)償還債務(wù)，債權(quán)人可以向法院起訴要求以該抵押登記的房屋變賣后的價(jià)款償還債務(wù)。

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