一、房產(chǎn)合同賣(mài)方違約訴訟對(duì)方要承擔(dān)哪些責(zé)任?

房產(chǎn)合同賣(mài)方違約訴訟對(duì)方要承擔(dān)違約的的責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?/p>

若買(mǎi)方不接受協(xié)商，可以上訴至法院要求賣(mài)方必須履行購(gòu)房合同。當(dāng)買(mǎi)方滿(mǎn)足以下5個(gè)條件時(shí)，也可主張強(qiáng)制過(guò)戶(hù)：

a.簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效;

b.購(gòu)房人具有購(gòu)房資質(zhì);

c.購(gòu)房人具有全款能力，若批貸函已下發(fā)，部分法院也會(huì)支持過(guò)戶(hù);

d.售房人構(gòu)成根本違約，即售房人明確表示不賣(mài)的證據(jù)材料及逾期履行合同約定的義務(wù)超過(guò)十五日的證據(jù)材料;

e.交易房屋未被限制，如查封等;

但是，法院是否會(huì)判決強(qiáng)制過(guò)戶(hù)，需要根據(jù)具體的案情來(lái)定，并且如果法院支持買(mǎi)方訴訟，買(mǎi)方還可以要求賣(mài)方支付違約金，盡管違約金酌情承擔(dān)，但屆時(shí)真是得不償失了。

注意事項(xiàng)：

①繼續(xù)履行必須建立在能夠并應(yīng)該實(shí)際履行的基礎(chǔ)上。如果此時(shí)賣(mài)方已經(jīng)將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經(jīng)完成過(guò)戶(hù)的情況下，售房人已經(jīng)無(wú)法實(shí)際交付房屋了，在此情況下，買(mǎi)方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

②法院只可能判決強(qiáng)制過(guò)戶(hù)，但是并不能由法院判決或裁定戶(hù)口遷出。

二、房?jī)r(jià)上漲賣(mài)方違約怎么辦

原被告雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)合法有效，交易不能正常進(jìn)行的原因在于被告，被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這時(shí)買(mǎi)方應(yīng)采取一些措施最大限度保護(hù)自身利益。

1、對(duì)賣(mài)方要求加價(jià)或拒絕繼續(xù)履行合同的事實(shí)進(jìn)行取證。主要有：在中介主持下進(jìn)行協(xié)商，由中介作為第三方證人;對(duì)溝通過(guò)程進(jìn)行錄音;通過(guò)手機(jī)短信獲取對(duì)方違約的信息;向公證處申請(qǐng)證據(jù)保全等。

2、賣(mài)方在這一階段往往會(huì)回避磋商，或找各種理由不愿接收買(mǎi)方的購(gòu)房款。這時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)及時(shí)以書(shū)面形式向賣(mài)方致函，要求按合同約定履行雙方義務(wù)。包括要求主動(dòng)履行付款義務(wù)，以防止將來(lái)賣(mài)方反倒說(shuō)買(mǎi)方?jīng)]有按期履約。函件要以特快專(zhuān)遞形式郵寄，建議買(mǎi)方委托律師發(fā)《律師函》，因此，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意在合同上約定清楚雙方的送達(dá)地址。

3、賣(mài)方違約分兩種情況，一種是是拒絕繼續(xù)履行合同，但未將房屋另售他人，這種情況下賣(mài)方往往以家人反對(duì)或采取不去銀行解押的方式來(lái)阻撓合同的履行;另一種情況是賣(mài)方直接將房屋另售給出價(jià)更高的買(mǎi)家，并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。這兩種情況，買(mǎi)方均可向賣(mài)方主張違約責(zé)任，其損失構(gòu)成主要包括：雙倍定金或者違約金(注意：定金違約金不可并用，只能選擇其一，往往取價(jià)高者)買(mǎi)方已經(jīng)支付的中介費(fèi)、房屋的差價(jià)損失。這兩種情況的區(qū)別在于，房屋差價(jià)損失的確定方式不同。前者因損失并不明確具體，法院可能通過(guò)價(jià)格評(píng)估并取中間值的方式確定;后者因另售的價(jià)格明確，法院會(huì)直接認(rèn)定前后交易的差價(jià)確定買(mǎi)方的損失。也就是說(shuō)，買(mǎi)方通過(guò)訴訟途徑可以彌補(bǔ)因賣(mài)方違約所受的損失，而賣(mài)方忙活半天所賺取的差價(jià)最終會(huì)落的一場(chǎng)空。

現(xiàn)在我國(guó)境內(nèi)的房屋一般都是預(yù)售的，但是我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲，故而預(yù)售之后，開(kāi)發(fā)商由于對(duì)之前的房?jī)r(jià)不滿(mǎn)意，可能不會(huì)在限定的期限內(nèi)向購(gòu)買(mǎi)者交房，而是要求對(duì)方再額外的支付一些資金之后才會(huì)交房，此時(shí)就會(huì)構(gòu)成違約，需要支付違約金。

租房未到期違約金怎么計(jì)算？

買(mǎi)賣(mài)合同違約責(zé)任條款

違約責(zé)任承諾書(shū)