一、關(guān)于違約金抵物業(yè)管理費(fèi)承諾書是合法的嗎？

《合同法》第99條：“當(dāng)事人互負(fù)到期，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外”，雖然物業(yè)費(fèi)和違約金標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同，但由于開發(fā)商支付延期交房的違約金，與業(yè)主向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，存在不同的法律關(guān)系主體，因此兩者不能相抵。可通過債務(wù)轉(zhuǎn)移方式處理。

《合同法》第84條規(guī)定，“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)人同意”，開發(fā)商將向買受人支付延期交房違約金的債務(wù)，轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司承擔(dān)(即折抵一定時(shí)期的物業(yè)管理費(fèi))應(yīng)經(jīng)債權(quán)人(即買受人)同意。且司法實(shí)踐中，一般也要經(jīng)債務(wù)受讓人——第三人(即物業(yè)公司)同意。因此三方最好簽訂債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議，以防后患。折抵一年以上物業(yè)費(fèi)違法。相關(guān)規(guī)定禁止物業(yè)公司一次性收取一年以上物業(yè)費(fèi)。

而開發(fā)商以延期交房的違約金抵銷一年以上物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上是變相收取一年以上的物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)費(fèi)折抵違約金，注意三點(diǎn)：

第一、物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)法律關(guān)系，買受人有權(quán)拒絕抵銷;

第二、與開發(fā)商、物業(yè)公司達(dá)成的債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議，最多只能折抵一年物業(yè)費(fèi)，其余仍可要求支付違約金;

第三、辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存相關(guān)的逾期交房的書面違約證據(jù)，以防開發(fā)商否認(rèn)違約事實(shí)。

二、違約金的法律法規(guī)

根據(jù)合同法：

《合同法》第114條第1款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。所以，違約金具有懲罰性的特征，它不以非違約方遭受損失為前提。

一般來說合同違約金上限是不超過實(shí)際損失的30%。但是如果過高或者過低是可以請(qǐng)求法院給予減少或者增加的。

《合同法》第114條第2款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院適當(dāng)減 少。但是違約金是當(dāng)事人雙方在訂約時(shí)對(duì)一方違約后可能造成的損失的一種預(yù)先估算，與違約后守約方的實(shí)際損失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律規(guī)定預(yù)定違約金，除了給當(dāng)事人施加心理壓力外，也避免了違約后損失計(jì)算的麻煩和當(dāng)事人證明損失大小的麻煩，使當(dāng)事人能迅速確定自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的具體責(zé)任。因此，當(dāng)事人如需要法院增加違約金額、或者當(dāng)違約金過分高于損失時(shí)，則需承擔(dān)證明損失大小的責(zé)任。

綜合上面所說的，違約金一般是針對(duì)于一方?jīng)]有履行合同所產(chǎn)生的金額，而對(duì)于與開發(fā)商有任何糾紛的，那么是可以用違約金來抵扣物業(yè)的管理費(fèi)用，但雙方要在合同上面寫清楚，所以，不同的情況在處理的時(shí)候就要按條款來，這樣才能保障自己的合法利益。

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