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解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同比較復(fù)雜,很多人對(duì)這塊知識(shí)比較陌生。如果處理不好,可能會(huì)帶來(lái)許多不必要的麻煩以及損失。那么我們?cè)谄匠Ｉ钪?strong>怎么解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同才能避免麻煩和減少損失呢?下面讓律霸小編為您解答疑惑。

一、解除的具體程序

合同解除根據(jù)不同分類，處理的程序是有差異的。在當(dāng)下房屋買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同往往是由于出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商)逾期交房，隨即產(chǎn)生諸如無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證、無(wú)法落戶等連鎖問(wèn)題。這種情況下，實(shí)務(wù)中往往根據(jù)約定解除，即根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的約定，解除合同的條件成就時(shí)，購(gòu)房者可以行使房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除權(quán)。比如：在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商)逾期交房達(dá)到一定時(shí)日，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。購(gòu)房者解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商)，該通知到達(dá)出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商)一定時(shí)日后，出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商)承擔(dān)退款、支付違約金等違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第96條：“當(dāng)事人一方依照本法第93條第二款、第94條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！痹谶@里，送達(dá)解除合同通知書(shū)可以采取直接送達(dá)，郵寄送達(dá)等，但要注意保證解除通知到達(dá)出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商)，必要時(shí)要對(duì)送達(dá)行為做公證等證據(jù)保全。此外，對(duì)行使解除權(quán)的時(shí)效也要著重關(guān)注?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)〈合同法〉第94條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”

二、買(mǎi)方在何種情形下可以解除雙方的買(mǎi)賣(mài)合同?

根據(jù)合同法的規(guī)定，關(guān)于合同的解除有兩種情況，一種是約定解除，一種是法定解除。結(jié)合審判實(shí)踐，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除之事由概括起來(lái)主要有以下幾種：

1、協(xié)議解除；

2、根本違約；

3、遲延履行；

4、法律規(guī)定的其他情形。

具體言之，審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋對(duì)后三種事由明確列舉規(guī)定。

根本違約：

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；

3、隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

4、隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

5、隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

6、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。

遲延履行：出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的;辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。

其他解除情形：面積誤差比絕對(duì)值超出3%;房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。

該司法解釋第12、13、15、19條規(guī)定，如果出現(xiàn)以下情況，購(gòu)房人主張解除合同、賠償損失的，予以支持：

1、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，或者經(jīng)核驗(yàn)確實(shí)不合格的;

2、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的;

3、根據(jù)合同法94條，出賣(mài)人遲延交付房屋、買(mǎi)受人遲延交付房款，經(jīng)催告在三個(gè)月的合理期限內(nèi)，仍不行使的，對(duì)方請(qǐng)求解除合同的，予以支持。(15條1款)

4、出賣(mài)人遲延交付房屋、買(mǎi)受人遲延交付房款未經(jīng)催告，超過(guò)1年的，對(duì)方主張解除合同的，可以解除合同。(15條2款)

解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)，權(quán)利人不行使，解除權(quán)消滅。該權(quán)利屬于除斥期間，不得延長(zhǎng)。

司法解釋沒(méi)有規(guī)定催告的具體方式，一般認(rèn)為，無(wú)論何種方式，只要當(dāng)事人能夠證明已經(jīng)催告，經(jīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定催告有效。最好的就是書(shū)面方式。不履行合同主要義務(wù)，就是遲延履行交付房屋或者房款。

怎么解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同?以上就是小編為您整理的相關(guān)內(nèi)容及注意事項(xiàng)。最后提醒大家注意合同中出賣(mài)方合同解除權(quán)的行使情形，以免購(gòu)房人很被動(dòng)，無(wú)法行使自己應(yīng)該享有的解除權(quán)。如果大家對(duì)解除合同這塊還有不清楚的地方可以咨詢律霸在線律師，盡量避免合同糾紛。

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