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如今，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，不僅帶動了房產(chǎn)中介的成長與發(fā)展，也在帶動著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長，很多時候買賣方可以通過與房產(chǎn)中介簽訂居間合同而獲得所需的信息，但有時合同處理不當(dāng)也會產(chǎn)生糾紛。下面就由小編來為大家介紹房產(chǎn)中介居間合同糾紛相關(guān)法律問題。

一、房產(chǎn)中介居間合同糾紛相關(guān)法律問題

所謂居間合同，是指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機(jī)會或者為訂約提供媒介服務(wù)，委托人給付報酬的合同。

(一)如何認(rèn)定“居間人已促成合同成立”

認(rèn)定“居間人已促成合同成立”，必須同時滿意兩個條件：

1、是合同的成立與居間人的活動有因果關(guān)系;

2、是居間人介紹簽訂的合同應(yīng)當(dāng)是依法成立的有效合同?！熬娱g人促成合同成立”，顧文思義，要求該合同的成立是因居間人提供了訂立合同的媒介服務(wù)而促成的，即該合同的成立與居間人的活動有因果關(guān)系。

合同成立與合同生效是兩個不同的概念，合同法也沒有明確規(guī)定居間人促成訂立的合同應(yīng)當(dāng)具有法律效力。但在居間法律關(guān)系中，居間人是為委托人服務(wù)的，這種服務(wù)表現(xiàn)為報告訂約的機(jī)會或?yàn)橛喖s的媒介，其目的在于通過居間活動取得報酬。而委托人的目的在于通過居間人的服務(wù)，與對方就某一事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議。只有居間人的活動達(dá)到目的了，委托人才負(fù)有給付報酬的義務(wù)。

(二)居間人未促成合同成立是否可依約主張違約金或服務(wù)費(fèi)?

合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

合同法第四百二十七條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。

然而，實(shí)務(wù)中，不少居間人為使自己獲取報酬的目的不落空，往往利用格式條款，要求委托人如果因違約未簽訂買賣合同或者因合意解除居間協(xié)議未簽訂買賣合同的，違約方及合意解約方需向居間人支付相當(dāng)于居間報酬的違約金或服務(wù)費(fèi)。這樣，就使委托人處于必須簽約，否則就要承擔(dān)違約金或服務(wù)費(fèi)的不利地位;而其自己則處于無論是否促成合同成立，均可獲取相當(dāng)于居間報酬的違約金或服務(wù)費(fèi)的有利地位。這明顯加重了委托人的責(zé)任。

(三)委托人規(guī)避居間人私下簽訂買賣合同是否構(gòu)成違約?

根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，所謂違約責(zé)任，是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。

從這一定義中我們可以看出，即使合同沒有明確指出某種行為是否屬于違約，只要當(dāng)事人沒有履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，就構(gòu)成違約。

上文小編為大家介紹的房產(chǎn)中介居間合同糾紛相關(guān)法律問題，這些就是在居間合同糾紛中普遍存在的問題。很多時候由于中介行為不規(guī)范，合同雙方合同條款不履行、合同成立不規(guī)范而造成糾紛。希望大家通過小編的回答以后遇到這類問題，一定要拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益，更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸西寧律師。

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