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買賣房屋是人生中的一件大事，我們?cè)谫I賣房屋的過程之中，都需要簽訂買賣合同。在實(shí)際的買賣房屋的過程中，各種糾紛不斷，因此，房屋買賣合同的地位就越發(fā)的重要。房屋買賣合同的有效性是關(guān)乎整個(gè)合同的核心因素，因此明確房屋買賣合同的生效要件至關(guān)重要，接下來，律霸小編為你做具體的解讀。

房屋買賣合同是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

1、合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。

(1)一般主體要求。依《民法通則》規(guī)定，房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復(fù)雜，涉及標(biāo)的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。

(2)特殊主體要求。為了維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對(duì)房屋買賣當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方必須具有法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。在商品房預(yù)售中，預(yù)售方除具備上述條件外，還應(yīng)當(dāng)持有預(yù)售許可證和確定施工進(jìn)度與交付日期。商品房出賣方如違反上述要求，就會(huì)被認(rèn)為不符合簽訂房屋買賣合同的主體資格，應(yīng)當(dāng)宣告合同無效，賠償買受方因此而遭受的損失。此外，政府確認(rèn)的城市低收人家庭才符合主體資格有權(quán)購買經(jīng)濟(jì)適用房，僅本單位的職工符合主體資格有權(quán)購買單位自管公房，機(jī)關(guān)、學(xué)校和部隊(duì)等單位經(jīng)批準(zhǔn)才符合主體資格有權(quán)購買城市私房等。

2、房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實(shí)。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會(huì)公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當(dāng)事人真實(shí)意思，原則上視為無效。因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買賣行為，亦屬可變更或可撤銷的民事行為。無效或被撤銷的房屋買賣合同不具有法律效力，當(dāng)事人有權(quán)不予履行。房屋買賣合同部分無效，不影響其他部分法律效力的，其他部分仍為有效。

3、房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會(huì)公共利益。房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，違反社會(huì)公共道德。否則，房屋買賣行為無效。例如，在房屋買賣活動(dòng)中，我國法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報(bào)房屋買賣價(jià)格偷逃稅收，不得買賣拆遷房屋等。

綜上可知，買賣房屋合同生效要件主要有當(dāng)事人必須符合主體資格、當(dāng)事人表意真實(shí)、不得違反政策三大方面。只要滿足此三個(gè)條件，則買賣合同基本可以生效。具體而詳細(xì)的條件就需要當(dāng)事人雙方共同協(xié)商。房屋買賣是一個(gè)復(fù)雜的問題，其合同的簽訂十分重要，想了解更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸東莞律師。

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