一、不動產(chǎn)能不能占有改定占有?

可以占有改定，占有改定是觀念交付的一種。財產(chǎn)出讓人將其特定財產(chǎn)讓與他人，同時又與受讓人約定債權(quán)關(guān)系并依此仍保留對該財產(chǎn)實際占有的復(fù)合法律行為。占有改定通過讓與財產(chǎn)的物權(quán)行為和約定占有的債權(quán)行為形成了雙重占有：出讓人對物的直接占有和受讓人對物的間接占有;同時又意味著完成了兩次擬制交付：基于物權(quán)變動的交付和基于債務(wù)(如租賃)履行的交付。這一過程雖不含有實際交付內(nèi)容，但卻具有物權(quán)變動和履行交付的雙重法律意義。占有改定制度源自德國民法，后為許多大陸法國家的民法所確認(rèn)，它為現(xiàn)代社會民事活動提供了靈活便利的交易形式。

二、占有改定的要件

1、讓與人與受讓人達(dá)成移轉(zhuǎn)動產(chǎn)所有權(quán)的合意。一般通過買賣或讓與擔(dān)保的設(shè)定，使受讓人取得動產(chǎn)的所有權(quán)。

2、讓與人成為占有媒介人，從而繼續(xù)占有動產(chǎn)。動產(chǎn)所有權(quán)雖已轉(zhuǎn)讓于受讓人，但讓與人仍然是動產(chǎn)的現(xiàn)實直接占有人，占有改定的產(chǎn)生在于經(jīng)濟(jì)實踐中經(jīng)常發(fā)生的一種混合交易，所有權(quán)人將一項動產(chǎn)出賣給買受人，而買受人同時又將該物出租給出賣人。這樣做的目的是為了使出賣人既可以獲得賣價，又可以獲得使用該物的權(quán)利;而買受人既可以獲得物的所有權(quán)，又可以獲得租金。同時滿足雙方當(dāng)事人的需要，將法律關(guān)系簡化，確定為占有改定制度?？梢姡茏屓酥酝庖哉加懈亩ǚ绞绞茏屧搫赢a(chǎn)，在于能使讓與人繼續(xù)直接占有、使用該物;如讓與人以占有改定方式繼續(xù)間接占有，則此目的難以實現(xiàn)，只能成立指示交付。

3、通過特定契約使受讓人獲得間接占有。此處的特定契約并非訂立單純的無法律關(guān)系存在的間接占有契約，而是達(dá)成租賃、借用、保管、讓與擔(dān)保等特定法律關(guān)系的合意，否則，抽象的改定不能使受讓人取得間接占有，故不能使其取得所有權(quán)。特定契約標(biāo)志著占有媒介關(guān)系的產(chǎn)生，讓與人正是基于特定契約才得以繼續(xù)占有已經(jīng)出讓的動產(chǎn)。

就占有改定的效力而言，它雖然作為觀念交付的一種，但仍是交付方式之一，應(yīng)產(chǎn)生與直接交付相同的效果，標(biāo)明物權(quán)的移轉(zhuǎn)。雖然占有改定的公示性欠缺難以反映出權(quán)利真相，但在與物權(quán)移轉(zhuǎn)相關(guān)的風(fēng)險負(fù)擔(dān)上卻與直接交付的處理原則相同。雖然讓與人仍然繼續(xù)占有動產(chǎn)，但當(dāng)動產(chǎn)非因為讓與人的過錯而滅失時，由于受讓人是真正的權(quán)利人，此時風(fēng)險責(zé)任應(yīng)由其承擔(dān)。風(fēng)險責(zé)任移轉(zhuǎn)的時間，應(yīng)界定在雙方合意達(dá)成占有改定的契約生效之時。假若該契約無效，則不產(chǎn)生占有改定的效力。

有關(guān)占有改定的情況需要按照法律規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定和處理，雙方在對不動產(chǎn)進(jìn)行將會時，需要對相應(yīng)的交付類型進(jìn)行確定，是否適用于占有改定應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方在進(jìn)行交付時規(guī)定來進(jìn)行認(rèn)定，如果符合占有改定的相關(guān)條件，則需要按照占有改定來進(jìn)行處理。

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