一、二房東無權(quán)轉(zhuǎn)租合同生效嗎？

二房東無權(quán)轉(zhuǎn)租合同是不會(huì)生效的，對(duì)于我國(guó)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效。我國(guó)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。同時(shí)我國(guó)最高人民法院關(guān)于對(duì)《合同法》的解釋(二)對(duì)合同效力的認(rèn)定上規(guī)定為以法律和行政法規(guī)為依據(jù)。因建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》屬國(guó)務(wù)院部門規(guī)章，其性質(zhì)是行政管理行為，而不是司法行為。

我國(guó)《合同法》第五十二條對(duì)合同無效作了明確具體的規(guī)定：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

我國(guó)《合同法》第二百二十四條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。

該條是否說明承租人就無權(quán)轉(zhuǎn)租呢?法律如此規(guī)定其本意是為了保護(hù)出租人的利益的情況下，賦予出租人享有解除合同選擇權(quán)。為了防止承租人在未經(jīng)出租人同意的情況下，利用租賃物轉(zhuǎn)租漁利，攪亂市場(chǎng)價(jià)格;也為了防止承租人利用租賃物進(jìn)行非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益。訂立租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的占有、使用和收益權(quán)，承租人取得租賃物的目的也是為了使用、收益，所以在當(dāng)事人沒有特別約定的情況下，承租人依租賃合同取得租賃物后，有使用和收益的權(quán)利，出租人不得進(jìn)行不當(dāng)干涉。所以承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租，是取得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內(nèi)應(yīng)有的權(quán)利，不應(yīng)該加以否定。所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出租人與承租人在未對(duì)租賃物是否可以轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人未經(jīng)出租人同意對(duì)租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，并不屬于無權(quán)處分，而是正當(dāng)行使收益權(quán)，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)為有效合同，僅出租人才享有解除其與承租人租賃合同權(quán)利。只有出租人與承租人已經(jīng)明確約定承租期內(nèi)承租人不能轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人對(duì)租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，違反了誠實(shí)信用原則，本質(zhì)上為惡意，屬違約行為，才屬于無權(quán)處分行為，出租人不予追認(rèn)，轉(zhuǎn)租合同才為無效合同。

綜上，房東將房子租給特定的房客說明其具備基本的認(rèn)可，但是如果房客隨意就將房子再次租給房東不知情的第三人，那么就是對(duì)房東利益的一種侵害，所以在沒有同意的情況下，二房東的轉(zhuǎn)租行為將被認(rèn)為是沒有法律效力的，二房東要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

非法轉(zhuǎn)租合同效力如何認(rèn)定

租的房子可以轉(zhuǎn)租嗎，是違法的嗎？

房屋租賃中,承租人擅自轉(zhuǎn)租有什么后果?