一、租房意向書能當(dāng)合同用嗎?

租房意向書不能當(dāng)合同用，作為租房意向書或者是認(rèn)購(gòu)書來說，只是雙方就是否租賃這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對(duì)房屋的一些具體問題都沒有包括進(jìn)去，需雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的租賃關(guān)系的成立。只有雙方進(jìn)一步完善該意向書，才可將意向書作為合同使用。

二、合同和意向書有什么區(qū)別?

1、內(nèi)容不同

合同的內(nèi)容是合同簽訂主體之間的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而意向書的內(nèi)容僅是合同簽訂主體就某一事項(xiàng)共同意識(shí)的一致認(rèn)定，并不是雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

2、簽訂時(shí)間

合同的簽訂時(shí)間是雙方就權(quán)利義務(wù)關(guān)系達(dá)成一致協(xié)議后簽訂，而意向書是雙方就某一事項(xiàng)達(dá)成共識(shí)后就可以簽訂。

3、法律后果

合同的簽訂會(huì)導(dǎo)致法律效力的產(chǎn)生，對(duì)簽約主體具有約束力，而意向書的簽訂不會(huì)導(dǎo)致法律效力的產(chǎn)生，對(duì)簽約主體不具有約定力。但有的意向書具備了簽約主體之間法律權(quán)利義務(wù)關(guān)系的內(nèi)容，因此是對(duì)簽約主體具備法律約束力的，實(shí)際上已經(jīng)屬于合同了，只是名稱不同而已。所以意向書不能片面的認(rèn)為具備法律效力或不具備法律效力，關(guān)鍵還是要看其內(nèi)容是否具備了合同的內(nèi)容。

三、認(rèn)購(gòu)意向書的法律效力是怎樣的

1、一般的“意向書”

從“意向書”的本意看“意向書”是為了今后履行一定行為的約定，按照合同的特征看“意向書”應(yīng)該屬于預(yù)約合同。預(yù)約合同就是指當(dāng)事人雙方就將來訂立一定的合同而簽訂的合同，將來訂立的合同稱為“本約”，而現(xiàn)在簽訂的約定將來訂立本約的合同叫做“預(yù)約”，兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力。那么對(duì)“意向書”的違約應(yīng)該如何解決呢?本人認(rèn)為應(yīng)該在“意向書”內(nèi)容范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，而不是承擔(dān)“本約”的違約責(zé)任。因此，“房屋認(rèn)購(gòu)意向書”的效力也是如此。。

2、標(biāo)題是“意向書”而實(shí)質(zhì)是“本約”合同。那么這樣的“意向書”應(yīng)該怎樣對(duì)待呢?本人認(rèn)為應(yīng)該按照“本約”合同對(duì)待。如“房屋認(rèn)購(gòu)意向書”名稱是“意向書”而實(shí)質(zhì)是購(gòu)買合同，合同的條款約定的非常明確，如對(duì)房屋的位置、戶型、面積、價(jià)款、物業(yè)等等都有了明確的約定，買方按照約定交了預(yù)付款或首付款。這樣的“意向書”應(yīng)視為“房屋買賣合同”。由此而產(chǎn)生的糾紛應(yīng)按“房屋買賣合同”的執(zhí)行。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”這樣的意向書其實(shí)就是合同，具有合同的法律效力，一方違反應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。其次，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)意向書是否具有法律效力還取決于開發(fā)商是否取得了相應(yīng)的法律手續(xù)。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！薄冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也明確規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”所以，未取得商品預(yù)售許可證而簽訂的購(gòu)房合同(包括意向書)是沒有法律效力的。

意向書與合同最大的區(qū)別之處是需要承擔(dān)的法律責(zé)任不同，意向書由于只是一方的意思表示，故此對(duì)另一方當(dāng)事人并不具有約束效力。并且該意向書只是表示由于對(duì)方建立合同關(guān)系的意愿，對(duì)方若是不想與其建立此債務(wù)關(guān)系，就可以不對(duì)此意向書做出回應(yīng)。

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