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在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等，對(duì)于企業(yè)所得稅和印花稅的繳納，稅收法規(guī)規(guī)定較為明確，沒(méi)有任何爭(zhēng)議。而對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅是否應(yīng)該征收則爭(zhēng)議較大，對(duì)此可能存在一些疑問(wèn)。下面律霸小編為您詳細(xì)解答。

1、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收土地增值稅的法律依據(jù)

《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅”?？梢?jiàn)，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，據(jù)此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅。但隨著《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[2000]687號(hào))文件出臺(tái)，讓原本簡(jiǎn)單、明確的政策變得復(fù)雜起來(lái)。

國(guó)稅函[2000]687號(hào)文件規(guī)定：你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的請(qǐng)示》(桂地稅報(bào)〔2000〕32號(hào))收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源(欽州)實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

該文件是國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源(欽州)實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)是否繳納土地增值稅的答復(fù)，對(duì)該個(gè)案具有法律效力。但在實(shí)務(wù)中，全國(guó)各地許多稅務(wù)機(jī)關(guān)依照該文件，對(duì)以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收土地增值稅。

2、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不應(yīng)征收土地增值稅的緣由

國(guó)稅函[2000]687號(hào)與上位法相沖突。

國(guó)稅函是國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)本系統(tǒng)下屬單位工作請(qǐng)示的批復(fù)函，屬于稅收規(guī)范性文件，依據(jù)相關(guān)行政法規(guī)和國(guó)稅發(fā)[2004]132號(hào)規(guī)定，在稅收法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章之后。而《土地增值稅暫行條例》是由國(guó)務(wù)院頒布，屬于行政法規(guī)，法律效力高于稅收規(guī)范性文件。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條明確規(guī)定了土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，征稅范圍為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前后，并未發(fā)生變化，因此并未發(fā)生房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，且納稅義務(wù)人并非轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，而是轉(zhuǎn)讓股權(quán)的單位和個(gè)人。國(guó)稅函[2000]687號(hào)將該行為納入土地增值稅的征收范圍，擴(kuò)大了《土地增值稅暫行條例》中關(guān)于土地增值稅納稅義務(wù)人和征稅范圍的規(guī)定，明顯超越上位法的規(guī)定，因而其法律效力和合法性存在疑問(wèn)。

國(guó)稅函[2000]687號(hào)文件不具有普遍適用性。

國(guó)稅函[2000]687號(hào)是國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源(欽州)實(shí)業(yè)有限公司100%的股權(quán)是否繳納土地增值稅的答復(fù)，僅對(duì)請(qǐng)示事項(xiàng)有效，同時(shí)對(duì)抄送機(jī)關(guān)有效。其他稅務(wù)機(jī)關(guān)遇到性質(zhì)相同的事項(xiàng)也可以選擇參照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行與不執(zhí)行的選擇權(quán)力在稅務(wù)機(jī)關(guān)。因此，該函不具有普遍適用性。

3.與營(yíng)業(yè)稅政策相矛盾

以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，如果按照國(guó)稅函[2000]687號(hào)文件的精神，認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，那么根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。但《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2011第51號(hào))規(guī)定：“納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營(yíng)業(yè)稅?！?/p>

同一交易行為，依據(jù)國(guó)稅函[2000]687號(hào)被認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，需要繳納土地增值稅，而依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2011第51號(hào)卻認(rèn)定為不是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的交易行為的法律性質(zhì)應(yīng)如何判定，稅收政策相互矛盾。

4.適用國(guó)稅函[2000]687號(hào)，在實(shí)踐操作中存在一系列問(wèn)題

(1)增值額難以確定。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，而確定稅率的關(guān)鍵就是確定增值額。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為應(yīng)納土地增值稅的增值額。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的交易中，要確定增值額，首先要確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目金額被轉(zhuǎn)讓企業(yè)賬面有記載，容易獲得。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)如何確定，轉(zhuǎn)讓方獲得的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，包括房地產(chǎn)價(jià)值、股本價(jià)值和其他資產(chǎn)價(jià)值。哪些屬于房地產(chǎn)價(jià)值，很難確定。

(2)存在重復(fù)征稅。適用國(guó)稅函[2000]687號(hào)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅，是對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方征稅，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的土地賬面價(jià)值不會(huì)相應(yīng)得到調(diào)整，股權(quán)收購(gòu)方在購(gòu)買被轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)，獲得該房地產(chǎn)后，無(wú)論繼續(xù)開(kāi)發(fā)后轉(zhuǎn)讓或直接轉(zhuǎn)讓，均只能以被轉(zhuǎn)讓企業(yè)賬面記載的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本作為計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，不能將股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)繳納的土地增值稅計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。勢(shì)必造成對(duì)同一房地產(chǎn)銷售行為重復(fù)繳納土地增值稅的情況。

(3)容易被規(guī)避。國(guó)稅函[2000]687號(hào)文件的適用，必須滿足三個(gè)條件：一是，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為為一次性行為;二是，轉(zhuǎn)讓100%股權(quán);三是，以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物。只有同時(shí)滿足上述三個(gè)條件才能適用687號(hào)文件對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收土地增值稅。如果以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的最終目的是為了避稅，那么企業(yè)通過(guò)多次股權(quán)交易或者轉(zhuǎn)讓99%的股權(quán)，就不滿足國(guó)稅函[2000]687號(hào)的適用條件，是不征收土地增值稅。

綜上所述，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅征收的法律依據(jù)國(guó)稅函[2000]687號(hào)文件，由于法律位階較低，擴(kuò)大上位法的規(guī)定范圍，其合法性存在疑問(wèn)。且在實(shí)際操作中存在增值額難以確定、重復(fù)征稅和容易被規(guī)避等問(wèn)題。因此，在目前的法律框架下，對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不應(yīng)征收土地增值稅。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸相關(guān)律師。

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