如前所述，為支持中小微企業(yè)渡過疫情難關(guān)，各地已陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的政策文件減免租金，如南京市2月8日發(fā)布的《南京市人民政府關(guān)于促進(jìn)中小微企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的若干措施》規(guī)定，對(duì)承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的困難中小微企業(yè)，免收1個(gè)月房租、減半收取2個(gè)月房租。對(duì)承租其他經(jīng)營用房的，鼓勵(lì)業(yè)主(房東)為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。對(duì)在疫情期間為企業(yè)減免租金的創(chuàng)業(yè)園、科技企業(yè)孵化器、創(chuàng)業(yè)基地等各類載體，優(yōu)先予以政策扶持。對(duì)參與疫情房租減免的單位、企業(yè)和個(gè)人，根據(jù)實(shí)際收取的房租收入減免相關(guān)稅費(fèi)。此時(shí)，符合條件的承租人可以直接適用前述規(guī)定主張減免租金。對(duì)于不符合條件的承租主體或者當(dāng)?shù)貨]有具體政策規(guī)定的承租主體能否主張減免租金，筆者將依據(jù)法律規(guī)定及法理分析，針對(duì)不同類型租賃合同分類討論：

（一）住宅小區(qū)，承租人能否主張減免租金？
針對(duì)此類租賃合同，由于所涉標(biāo)的額相對(duì)較小，實(shí)踐中對(duì)應(yīng)租金能否減免主要由承租人和出租人協(xié)商解決，司法審判糾紛案件相對(duì)甚少。
由于承租人支付租金的對(duì)價(jià)在于享有對(duì)租賃房屋的使用權(quán)、居住權(quán)等權(quán)益。受本次疫情影響，部分地方政府采取相應(yīng)行政措施限制外來人員尤其是湖北籍人員的流動(dòng)，同時(shí)部分住宅小區(qū)也自行采取封鎖措施禁止租戶進(jìn)入，客觀上造成該類租賃合同目的無法實(shí)現(xiàn)，如要求承租人繼續(xù)支付該時(shí)段租金，必將顯失公平，此時(shí)承租人可依據(jù)公平原則主張減免部分租金。當(dāng)然，如果當(dāng)?shù)卣熬幼⌒^(qū)并未禁止承租人使用房屋，僅是對(duì)其進(jìn)出進(jìn)行必要的限制及檢查，并未影響到房屋居住功能的實(shí)現(xiàn)，則承租人無權(quán)主張減免租金。
（二）企業(yè)辦公場所，承租人能否主張減免租金？
針對(duì)此類租賃合同，承租人有權(quán)依據(jù)“不可抗力”結(jié)合具體情形向出租人主張相應(yīng)租金的減免。
在園區(qū)、寫字樓、大廈等場所辦公的企業(yè)等承租主體受到本次疫情的影響較大，由于政府先后發(fā)布文件延長春節(jié)假期、推遲企業(yè)復(fù)工時(shí)間、推行企業(yè)居家辦公等舉措，導(dǎo)致企業(yè)等承租主體無法正常組織員工上班，企業(yè)經(jīng)營必然受到很大的影響。以南京地區(qū)為例，南京市政府明文要求域內(nèi)所有企業(yè)復(fù)工復(fù)業(yè)時(shí)間不得早于2020年2月9日24時(shí)，企業(yè)安排復(fù)工時(shí)需要向相應(yīng)部門申請(qǐng)報(bào)備。其中，外來返工人員原則上要在家隔離14日以后方可回到企業(yè)復(fù)工，因此即使企業(yè)復(fù)工，但其部分員工卻無法及時(shí)復(fù)工。同時(shí)，園區(qū)、寫字樓、大廈等場所管理主體也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)管理文件落實(shí)企業(yè)復(fù)工條件和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一般都相對(duì)晚于政府規(guī)定的最早復(fù)工時(shí)間。此時(shí)，因受疫情及政府、場所管理主體的限制復(fù)工措施的影響，導(dǎo)致企業(yè)無法正常復(fù)工的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不可抗力事件，企業(yè)作為承租人有權(quán)主張減免相應(yīng)的租金，但是減免租金的范圍宜以企業(yè)實(shí)際復(fù)工時(shí)間為準(zhǔn)。如企業(yè)未及時(shí)復(fù)工或者企業(yè)員工不能及時(shí)返工導(dǎo)致復(fù)工延誤，應(yīng)當(dāng)以政府規(guī)定的復(fù)工時(shí)間或者園區(qū)、寫字樓、大廈等場所管理主體規(guī)定的復(fù)工時(shí)間為準(zhǔn)。
需要注意的是，對(duì)于已經(jīng)簽訂租賃合同，但仍在裝修過程中尚未投入使用的承租人而言，受疫情影響，辦公場所裝修項(xiàng)目工作客觀上無法按期完成，由于裝修期間一般屬于出租人承諾的免租期間，因此承租人可以依據(jù)不可抗力因素主張適當(dāng)延長裝修期間即免租期間。
（三）餐飲娛樂、休閑消費(fèi)等商業(yè)場所，承租人能否主張減免租金？
針對(duì)此類租賃合同，承租人可依據(jù)“不可抗力”結(jié)合具體情形向出租人主張停業(yè)期間相應(yīng)租金的減免。此外，法院可根據(jù)公平原則作為補(bǔ)充手段根據(jù)具體個(gè)案合理認(rèn)定租金減免標(biāo)準(zhǔn)和尺度。
肺炎疫情對(duì)國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響不言而喻，為避免疫情大范圍蔓延，政府相繼采取關(guān)?；蛳拗撇惋?、影院、洗浴、酒吧等人員密集場所營業(yè)，上述承租主體因無法實(shí)際開展經(jīng)營活動(dòng)，經(jīng)營收入基本等同于零，甚至需要承擔(dān)原材料、產(chǎn)品采購的成本虧損。由于受到疫情及政府行政措施的限制，對(duì)租賃雙方造成一定期間內(nèi)的履行障礙，承租人基于租賃合同承租并使用商業(yè)場所的目的階段性落空，構(gòu)成不可抗力事件，承租人可主張減免停業(yè)期間的相應(yīng)租金。
同時(shí)，餐飲娛樂、休閑消費(fèi)等商業(yè)場所的租賃合同不同于其他類型的租賃合同，其更多地受制于消費(fèi)群體的數(shù)量和頻率，由于疫情對(duì)商業(yè)經(jīng)營的負(fù)面影響不可能突然消除，即使承租人復(fù)工后也難以做到正常經(jīng)營，因此，我們認(rèn)為，在認(rèn)定承租人租金減免訴求時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮疫情對(duì)承租人復(fù)工后的影響，區(qū)別于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，酌情處理復(fù)工后的租金減免事項(xiàng)，但應(yīng)在個(gè)案中具體判斷，不宜一概而論地支持或否定。
（四）工廠、車間等生產(chǎn)經(jīng)營場所，承租人能否主張減免租金？
針對(duì)此類租賃合同，除當(dāng)事人另有約定外，承租人可依據(jù)不可抗力、結(jié)合各地區(qū)政策文件的安排主張相應(yīng)租金的減免。
在工廠、車間等生產(chǎn)經(jīng)營場所，承租人與出租人一般簽訂較長期限的租賃合同，雙方彼此建立相對(duì)穩(wěn)定的履約基礎(chǔ)，受政府延長假期、推遲復(fù)工時(shí)間以及限制人員流動(dòng)等措施的影響，致使企業(yè)未能在生產(chǎn)經(jīng)營場所實(shí)際從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，承租人有權(quán)依據(jù)不可抗力規(guī)定或約定主張?jiān)摱纹陂g的租金減免，或者雙方協(xié)商一致通過降低下期租金、適當(dāng)延長租賃期限等其他方式予以補(bǔ)償。同時(shí)，根據(jù)《南京市政府辦公廳關(guān)于延遲本市企業(yè)復(fù)工復(fù)業(yè)時(shí)間的通知》（寧政辦發(fā)〔2020〕4號(hào)）的規(guī)定，涉及疫情防控必需的生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、空氣凈化及衛(wèi)生防護(hù)用品等生產(chǎn)單位，鋼鐵、化工等連續(xù)生產(chǎn)企業(yè)，以及市民生活必需的供水、供氣、供電、通訊、超市、農(nóng)貿(mào)市場、農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)等企業(yè)，在做好疫情防控的前提下正常經(jīng)營，因此上述企業(yè)在疫情期間正常開展經(jīng)營活動(dòng)，不在受限制范圍，無論該企業(yè)是否實(shí)際從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，均不得主張減免租金。