一、最高院以房抵債規(guī)定出處是哪兒

《中華人民共和國民法典》第四百零一條，抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。

二、以房抵債相關分析

目前實踐中，“以房抵債”的情形比較常見，有的是民間借貸與房屋買賣法律關系相交織，有的是在債務履行期限屆滿前雙方簽訂“以房抵債”協(xié)議，有的是在債務履行期限屆滿后簽訂“以房抵債”協(xié)議，還有的是在債務履行期間屆滿后雙方簽訂房屋買賣合同等等。

“以房抵債”的問題非常復雜，既涉及法律關系性質的認定問題，又涉及讓與擔保、流押禁止等問題，更牽涉到虛假訴訟的認定問題。

目前審判實務中的“以房抵債”，大體可分為兩種情形，一種是當事人雙方之間已就“以房抵債”達成了協(xié)議，且已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)，符合德國、日本民法和我國臺灣地區(qū)的民法所說的代物清償;另一種是只有雙方當事人就“以房抵債”達成了一致意見，沒有辦理房屋過戶手續(xù)，也沒有現(xiàn)實地交付房屋。

從糾紛的數(shù)量看，后一種情形又占絕大多數(shù)。

談到“以房抵債”，一般首先都會以代物清償作學理歸位。所謂代物清償，是指債權人受領債務人提出的他種給付以代替原定給付，并使原債消滅的有償要物契約。我國臺灣地區(qū)民法第319條對此有明確規(guī)定。

由于我國《民法典》對此類合同沒有做出明確規(guī)定，表明它在《民法典》上為非典型合同。

有觀點認為，“以房抵債”協(xié)議應參照我國臺灣地區(qū)代物清償?shù)臉嫵梢头尚Ч挠嘘P理論，確定為實踐性合同，如果當事人在債務清償期屆滿后達成“以房抵債”協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權轉移手續(xù)，該協(xié)議成立并生效，對當事人雙方具有法律拘束力。

該種觀點的優(yōu)點是能夠一定程度保護第三人合法權益和交易安全。缺點是對債權人的保護力度不夠。

如前所述，實踐中產(chǎn)生爭議的很大一部分是達成的“以房抵債”協(xié)議，因為各種情況沒有得到實際履行，此時，如果按照“以房抵債”協(xié)議為實踐性合同的觀點，在沒有完成物權變動的情況下，“以房抵債”協(xié)議尚未生效，對債務人不具有拘束力，債權人只能按照原債務向債務人主張，這與鼓勵交易的原則不相吻合，也不恰當?shù)叵魅趿艘馑甲灾卧瓌t的功效。

因此，也有觀點認為，“以房抵債”協(xié)議并非必須為實踐性合同，對于沒有完成他種給付的，實際上更符合新債清償(原債和新債并存)的特征。

在現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定的情況下，應充分尊重當事人意思自治，將之解釋為諾成性合同并非沒有空間。房屋所有權是否完成變動，房屋是否交付僅涉及債是否已經(jīng)獲得清償?shù)膯栴}，不應影響“以房抵債”協(xié)議的生效。

最高法院以房抵債規(guī)定涉及債務人和債權人之間的物權問題。由于債權方經(jīng)常為擔心不能及時收到欠款而提前將債務人財物、房產(chǎn)作為抵押物，甚至提前交易買賣，這時還涉及過戶、贈與等問題，產(chǎn)生的糾紛會很復雜。償還債務時最好不要簽訂以房抵押的協(xié)議，而是寫正規(guī)的借條。

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