預(yù)抵押登記常見(jiàn)于商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，也逐漸的形成了預(yù)抵押登記制度。雖然購(gòu)房會(huì)涉及到這個(gè)抵押登記，但對(duì)于大多數(shù)人來(lái)講，可能并不了解預(yù)抵押登記是什么意思，自然對(duì)預(yù)抵押登記的效力要搞不清楚。針對(duì)這一情況，律霸小編整理了有關(guān)資料，馬上就來(lái)為你做詳細(xì)解答。

一、抵預(yù)抵押登記是什么意思

預(yù)抵押登記制度，就是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同、購(gòu)房者與銀行的借款合同簽定的同時(shí)，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對(duì)房產(chǎn)的行使權(quán)利。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：以預(yù)購(gòu)商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

二、預(yù)告抵押登記效力是怎樣的

《民法典》（自2021年1月1日施行）規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！边@條法律規(guī)定肯定了物權(quán)預(yù)告登記制度。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條第2款規(guī)定：“以預(yù)購(gòu)商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！彪m然這條規(guī)定是行政規(guī)章，但對(duì)“預(yù)告抵押登記”做出了明確定義，結(jié)合《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》來(lái)看，預(yù)告抵押登記的目的只是防止預(yù)售人將不動(dòng)產(chǎn)出售給第三人，不能得出預(yù)告登記的權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)。本案中，某銀行只是依照物權(quán)法有關(guān)法律規(guī)定辦理了預(yù)告抵押登記手續(xù)，該手續(xù)只能保證借款人李某不得擅自處分該房屋的作用。如果借款人李某擅自處分該房屋，將不發(fā)生任何物權(quán)效力。

我國(guó)《擔(dān)保法》第33條規(guī)定：“本法所稱(chēng)抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。”

第34條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(二)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);(三)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;(四)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);(六)依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押?！苯Y(jié)合來(lái)前述兩條規(guī)定可以看出，設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)必須是抵押人享有所有權(quán)。

看完了上文之后，大家應(yīng)該清楚預(yù)抵押登記是什么意思了吧。這是一種對(duì)購(gòu)房者有利的登記制度，一旦在房管局進(jìn)行了備案登記之后，那么可以排斥其他第三人對(duì)房產(chǎn)行使權(quán)利，從這點(diǎn)上來(lái)看，其實(shí)也就能避免出現(xiàn)一房數(shù)賣(mài)的情況，損害到購(gòu)房者的合法權(quán)益。

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