什么是商住兩用房?

“商住兩用”一般是土地用途的概念，即某地塊既可以用于商業(yè)開發(fā)，也可以用于住宅開發(fā)。而在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。開發(fā)商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分(多為底下一層或數(shù)層)是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫著是商品住宅，就是住宅房;未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公用房。

商住兩用房有何優(yōu)勢?

一是總價低，商住兩用房小戶型較多，以40~80平方米戶型為主，一套房的總價較低。

二是戶型設(shè)計獨特，這也成為吸引年輕購房群體的原因之一。像LOFT戶型，可設(shè)計為兩層，相當于買一層得兩層。

三是建設(shè)標準高，由于商住兩用房還承擔部分商業(yè)用途，因此人防、消防等建設(shè)標準一般高于普通住宅樓盤。

四是不限購，像北京、上海等一些一級城市，為了穩(wěn)定房價，對居民實行限購政策，而商住兩用房一般不限購，滿足很多購房者的買房夢。

商住兩用房有何劣勢?

盡管和動輒近百萬元的普通住宅相比，商住兩用房的總價較低，但如果貸款購房，首付比例卻不低，一般要求最低首付比例在四成到五成。而一些普通商業(yè)住宅首付僅三成甚至兩成。另外，購買商住兩用房，貸款利率會比同期同檔次利率有所上浮，貸款年限也會有所限制。

商住樓在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上具有商業(yè)屬性，其日后的生活成本和出售成本會比普通住宅要高。首先，商住樓的水電費用大多是按照商業(yè)水電費計算，比民用水電價格要高;此外，商住樓的物業(yè)費用和公共維修基金費用也會比普通住宅要貴。

房屋產(chǎn)權(quán)期限也需加以衡量，普通住宅產(chǎn)權(quán)年限為70年，而商住用房產(chǎn)權(quán)年限為40或50年。根據(jù)我國2007年出臺的物權(quán)法相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期;非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，并無自動續(xù)期的規(guī)定，如果到期，如何處理也是一大難題。

此外，普通住宅通常一層有兩至六戶，商住用房一層可多達十幾二十戶，居住密度較高。

買商住兩用房要注意什么?

1、明確未來使用費的繳納依據(jù)

購房者應(yīng)問清水電等是否按商業(yè)標準收取，一些開發(fā)商會采取相應(yīng)補救措施，有些費用可以按民用價格繳納。

2、了解項目是否有相應(yīng)配套建設(shè)

非住宅項目開發(fā)商一般不會建設(shè)相應(yīng)的配套幼兒園、學校、醫(yī)療機構(gòu)等，購房前最好了解清楚。

3、首選商住分區(qū)，避免商住混雜

商用區(qū)和居住區(qū)分為不同樓座、相對獨立，甚至連小區(qū)配套、公用設(shè)施都各自獨立，能避免混用及費用收取標準的混亂。

4、留心“商改住”違法行為

“商改住”是指用地單位為了規(guī)避風險，將依法批準的商業(yè)建設(shè)用地改為住宅土地用地，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的推出，商業(yè)建設(shè)用地使用年限為40年或50年。“商改住”是一種違法行為，相關(guān)法律條文規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準后，用地單位不得擅自改變原批準的土地用途。

商住兩用房既有優(yōu)勢也有劣勢，因此不管購房者是基于什么原因購買商住兩用房，購買商住兩用房要謹慎，一定要了解清楚再出手。