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目前，由于我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的控制日漸嚴(yán)格，伴隨而來的便是商業(yè)土地取得越來越困難，而與此同時(shí)銀行關(guān)于房貸方面的政策也是呈現(xiàn)收緊狀態(tài)。在這種情況下必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，而擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)的方法之一便是并購，我們一起來談?wù)勱P(guān)于房地產(chǎn)公司并購以及房地產(chǎn)公司并購協(xié)議的法律風(fēng)險(xiǎn)吧!律霸為您解答。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購的意義

房地產(chǎn)企業(yè)并購包括兼并和收購兩層含義、兩種方式。國際上習(xí)慣將兼并和收購合在一起使用，統(tǒng)稱為M&A，在我國稱為并購。兼并又稱吸收合并，指兩家或者更多的獨(dú)立企業(yè)，公司合并組成一家企業(yè)。收購指的是一家企業(yè)用現(xiàn)金或者有價(jià)證券購買另一家企業(yè)的股票或者資產(chǎn)，以獲得對(duì)該企業(yè)的全部資產(chǎn)或者某項(xiàng)資產(chǎn)的所有權(quán)，或?qū)υ撈髽I(yè)的控制權(quán)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過重組并購，在較短的時(shí)間內(nèi)形成自己的品牌優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，將是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)主要方向。房地產(chǎn)企業(yè)的并購其本質(zhì)是對(duì)被并購企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的吸收。一般而言，房地產(chǎn)并購有兩種模式，一是房地產(chǎn)股權(quán)收購，一是房地產(chǎn)項(xiàng)目收購。其中又有多種具體的操作方式，比如整體開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在建工程轉(zhuǎn)讓，合作開發(fā)，等等。利用個(gè)種并購模式，有賴于企業(yè)根據(jù)自身情況和項(xiàng)目狀況所作出的判斷。并購常見的難題并購雖有很多好處，卻并非易事。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購的目的

一個(gè)成功的并購活動(dòng)，不僅包括收購合同的成功簽訂，還要包括收購以后對(duì)被并購企業(yè)的整合，最后達(dá)到盈利的目的。

首先，有些企業(yè)在并購以后，在被收編企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中，發(fā)現(xiàn)了沒有意料的或有債務(wù)。對(duì)于并購企業(yè)可能存在的隱性債務(wù)一直是并購的一大法律風(fēng)險(xiǎn)。如何防范這一法律風(fēng)險(xiǎn)，本文將在以下部分作詳細(xì)闡述。 其次，經(jīng)過千難萬險(xiǎn)終于并購了某一企業(yè)，在接管以后，又遇到了如何整合被并購企業(yè)的問題。由于并購企業(yè)的目的是為了盈利，成功地接管一家企業(yè)并不意味著并購的最后成功，按照清華同方公司陸致成總裁的說法，這甚至有可能是失敗的開始。這是因?yàn)?，原來兩家不同的企業(yè)，必然存在著不同的技術(shù)路線、管理風(fēng)格和文化理念。一旦合二為一，就不可避免地會(huì)發(fā)生技術(shù)沖突、管理沖突和文化沖突。

三、政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)并購的態(tài)度

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，到現(xiàn)在為止，我國政府，包括中央政府和地方政府，都在建立有關(guān)企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易的法規(guī)方面做出了一定的努力，并頒布了一系列有關(guān)法規(guī)。從事并購業(yè)務(wù)的專業(yè)人士在經(jīng)歷了很多并購案例后，也積累了豐富的防范風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，他們通常會(huì)指導(dǎo)客戶完善并購合同內(nèi)容，規(guī)范并購操作流程，以降低并購風(fēng)險(xiǎn)。怎樣防范并購的法律風(fēng)險(xiǎn)鑒于并購容易失敗，也容易發(fā)生各種各樣的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此，如何在法律上減少并購風(fēng)險(xiǎn)是并購能夠取得成功的一個(gè)重要保障。導(dǎo)致并購失敗的一個(gè)因素，就是被并購企業(yè)中“埋伏”的、沒有列入資產(chǎn)負(fù)債表中的債務(wù)。造成這種情況的原因很多。其中之一是有些企業(yè)的財(cái)務(wù)制度并不規(guī)范，不少債務(wù)并未入賬。另一個(gè)原因是或有債務(wù)，如該企業(yè)為其它企業(yè)的債務(wù)的擔(dān)保，一個(gè)民事糾紛賠償責(zé)任等等。

四、房地產(chǎn)企業(yè)并購可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

由于存在著信息不對(duì)稱，賣方比買方更了解關(guān)于這些沒有在資產(chǎn)負(fù)債表中反映出來的信息，但又由于賣方與買方的利益是不一致的，前者更有可能隱瞞對(duì)自己不利的信息，以致使買者在達(dá)成交易后才發(fā)現(xiàn)受騙上當(dāng)。 首先，在并購合同簽訂前就要聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師和律師進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)和審慎調(diào)查。 聘請(qǐng)中立的、權(quán)威的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)， 并且，委托專業(yè)的律師事務(wù)所進(jìn)行詳細(xì)周到的審慎調(diào)查，這樣，就可以在并購合同簽訂前對(duì)目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和法律風(fēng)險(xiǎn)有足夠的了解，從而盡最大可能防范風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的并購其本質(zhì)是對(duì)被并購企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的吸收。因此，在并購合同簽訂前，必須對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的運(yùn)作情況和所具備的建設(shè)資料進(jìn)行調(diào)查。如在土地取得階段需要具備的選址意見書、國有土地使用證、建設(shè)用地許可證;項(xiàng)目建設(shè)階段需要的建設(shè)規(guī)劃許可證、招投標(biāo)文書、建設(shè)施工許可證、建設(shè)施工合同等;在房地產(chǎn)銷售階段需要具備的預(yù)售(或現(xiàn)售)許可證、竣工驗(yàn)收結(jié)算等相關(guān)文書。與此同時(shí)，對(duì)被兼并的房地產(chǎn)企業(yè)所需辦理的消防、人防、地震等事項(xiàng)是否完善也要調(diào)查清楚。對(duì)以上事項(xiàng)，必須在并購合同簽訂前進(jìn)行充分的調(diào)查，否則并購房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)由此引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。 其次，為了避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不少大型企業(yè)，采用合資的方式，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的擴(kuò)張。

我們生活在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)代，企業(yè)無論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合還是強(qiáng)弱聯(lián)合，并購是商業(yè)發(fā)展的一種必然的趨勢(shì)，而這些合并將資源的整體整合達(dá)到利益最大化。但是并購也存在著無法預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)，只有熟知并購且弄懂 房地產(chǎn)公司并購協(xié)議 細(xì)則才能盡量降低各種各樣的法律風(fēng)險(xiǎn)。希望這篇文章能夠讓大家更加了解并購以及怎么處理相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)問題。

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