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目前比較賺錢的行業(yè)中要數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)了，不敢說它能百分之百的賺錢，但是，提起房地產(chǎn)人們潛意識里就會認(rèn)為這是很賺錢的行業(yè)。雖然如此，房地產(chǎn)企業(yè)也會有負(fù)債的時(shí)候，就像我們之前說的不敢百分百的寶座它就一定賺錢一樣。那么當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債時(shí)，它該怎么融資呢?今天小編要為您介紹的就是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資方式的相關(guān)內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)企業(yè)

1、所謂房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。

2、在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。香港房地產(chǎn)最為重視地產(chǎn)風(fēng)水，天師后裔、風(fēng)水大師張金華表示：福地福人居，天人合一，人地相融，適配者即福。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑

(一)上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。

(二)海外基金

目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購買不良資產(chǎn);二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。

(三)聯(lián)合開發(fā)

聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的一種方式。聯(lián)合開發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。大多數(shù)開發(fā)商抱著賣完房子就走的經(jīng)營思想，不可能對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行完善規(guī)劃和長期運(yùn)營，因此，容易出現(xiàn)開發(fā)商在時(shí)銷售火爆，但他們走了以后商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條的現(xiàn)象。開發(fā)商和經(jīng)營商的合作開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)期間目標(biāo)和策略上的一致，減少出現(xiàn)上述現(xiàn)象的可能性。

(四)并購

在國家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)因籌錢無門使大量項(xiàng)目停建緩建，只有盡快將手中的土地進(jìn)入市場進(jìn)行開發(fā)才能保證其土地不被收回;另一方面，一些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)苦于手中無地而使項(xiàng)目擱淺，因此，不失時(shí)機(jī)地收購中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。

(五)房地產(chǎn)投資信托(REITS)

2003年底，中國第一只商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃“法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”在北京推出，代表著中國房地產(chǎn)信托基金(REITS)的雛形。但它并未上市交易，投資的房地產(chǎn)缺乏多樣性，不參與房地產(chǎn)的開發(fā)過程等問題使我國市場以往的 REITS產(chǎn)品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風(fēng)險(xiǎn)收益特征是，股本金低，具有較高的流動性;其次，收益平穩(wěn)、波動性小，市場回報(bào)高，可享受稅收優(yōu)惠，股東收益高;同時(shí)，REITS實(shí)行專業(yè)化團(tuán)隊(duì)管理，有效降低了風(fēng)險(xiǎn)。

(六)房地產(chǎn)債券融資

發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。

(七)夾層融資

夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)領(lǐng)股權(quán)的組合。在我國房地產(chǎn)融資市場，夾層融資作為房地產(chǎn)信托的一個(gè)變種，具有很強(qiáng)的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開發(fā)商必須“四證”齊全，自有資金超過35%，同時(shí)具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問題。

(九)項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資是指項(xiàng)目的承辦人(即股東)為經(jīng)營項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。

(十)開發(fā)商貼息委托貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。開發(fā)商貼息委托貸款采用對購房消費(fèi)者提供貼息的方式，有利于住宅房地產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)銷售階段的資金回籠，可以避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在暫時(shí)銷售不暢的情況下發(fā)生債務(wù)和財(cái)務(wù)危機(jī)，可以為部分有實(shí)力的房地產(chǎn)公司解決融資瓶頸問題。

(十一)短期融資券短期融資券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在3、6或9個(gè)月內(nèi)還本付息，用以解決企業(yè)臨時(shí)性、季節(jié)性短期資金需求的有價(jià)證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點(diǎn)，無疑給目前資金域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股 常常是對不同債權(quán)和股權(quán)的組合。在我國房地產(chǎn)融資市場，夾層融資作為房地產(chǎn)信托的一個(gè)變種，具有很強(qiáng)的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開發(fā)商必須“四證”齊全，自有資金超過35%，同時(shí)具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問題。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)固然是很賺錢的行業(yè)，但是它同樣面臨著高風(fēng)險(xiǎn)高收入的境況。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)它可能就走向了衰落之路，當(dāng)然，也有可能會是置之死地而后生。所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)，我們一定要用一種公正客觀的態(tài)度面對它。以上就是小編為您整理的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資方式的相關(guān)內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?/p>

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