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地產(chǎn)私募基金可以被認(rèn)為是一種投資者在其自身基金和管理能力不夠的的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的一種投資。由此可見在該項(xiàng)投資之中，投資者因其自身的原因處于先天的弱勢(shì)，為了保護(hù)投資者的利益，是權(quán)力義務(wù)對(duì)等，地產(chǎn)私募基金的募集必須遵循相應(yīng)的原則。下面我們對(duì)地產(chǎn)私募基金募集原則進(jìn)行相應(yīng)了解。

地產(chǎn)私募基金募集原則

1、 多固定收益，少浮動(dòng)收益

與傳統(tǒng)的Pre-IPO類的私募股權(quán)基金不同，房地產(chǎn)私募基金極少采用純浮動(dòng)收益結(jié)構(gòu)。相反的，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)起人(主要是融資方)會(huì)通過基金架構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。

事實(shí)上，出于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)明顯的特征，一般的房地產(chǎn)私募基金如不采用固定收益模式就很難排除投資人的風(fēng)險(xiǎn)顧慮，進(jìn)而對(duì)基金募集造成很大障礙。反之，對(duì)房企而言，如房地產(chǎn)行業(yè)反彈后持續(xù)走好，固定收益的基金模式將確保其取得項(xiàng)目開發(fā)的大部分利潤(rùn)。

2、多優(yōu)先、劣后結(jié)構(gòu)，少同股同權(quán)結(jié)構(gòu)

作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產(chǎn)私募基金一般會(huì)借鑒信托的“優(yōu)先、劣后”結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)單而言，房地產(chǎn)私募基金的投資人一般均為“優(yōu)先級(jí)合伙人”，在優(yōu)先級(jí)合伙人出資總額的基礎(chǔ)上，房企本身或基金管理公司或其關(guān)聯(lián)企業(yè)將“配比”20%-30%的資金作為“劣后級(jí)合伙人”;在優(yōu)先級(jí)合伙人全部收回其投資本金和按固定收益計(jì)算的投資回報(bào)前，劣后級(jí)合伙人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。上述表述原則上都會(huì)在房地產(chǎn)私募基金的《合伙協(xié)議》中有所體現(xiàn)，相當(dāng)于有融資需要的房企在基金架構(gòu)內(nèi)給投資人做了一定程度的擔(dān)保。值得關(guān)注的是，部分房地產(chǎn)私募基金已逐步開始向社會(huì)募集劣后級(jí)合伙人。如這種模式得以推廣，則不僅房企的資金和擔(dān)保壓力將大大降低，房地產(chǎn)私募基金的受眾面也將得以擴(kuò)大，從而更好地符合不同收益需要和不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的投資者的需要。

3、 多夾層投資，少股權(quán)投資

房地產(chǎn)私募基金業(yè)目前主流的投資模式都是采用“股權(quán) 債務(wù)”的“夾層投資”的方式，即通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式持有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)后，再以股東身份向項(xiàng)目公司做股東借款。由此導(dǎo)致的退出方式是：債權(quán)部分，還本付息;股權(quán)部分，由開發(fā)商回購(gòu)。原則上，雙方會(huì)簽訂一個(gè)固定的回購(gòu)協(xié)議，比如約定一年之后以什么樣的價(jià)格回購(gòu)股權(quán)。

綜上所述，地產(chǎn)私募基金募集原則貫穿在整個(gè)地產(chǎn)私募基金募集過程當(dāng)中，對(duì)整個(gè)地產(chǎn)私募基金的募集活動(dòng)起宏觀的指導(dǎo)作用。有利于維護(hù)地產(chǎn)私募基金的募集活動(dòng)的正常進(jìn)行和地產(chǎn)私募基金市場(chǎng)的穩(wěn)定。該原則也是地產(chǎn)私募基金投資者和募集人的行為準(zhǔn)側(cè)，有利于規(guī)范相關(guān)人員的行為，同時(shí)也有利于維護(hù)雙方的利益。

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