在當(dāng)今這個(gè)社會(huì)，大家都知道，在現(xiàn)實(shí)生活中，有一些企業(yè)因?yàn)樽陨戆l(fā)展的需要進(jìn)行融資的活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資的進(jìn)行是有一定的風(fēng)險(xiǎn)的，很多人并不知道與其相關(guān)的知識(shí)，那么，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)包括哪些？接下來(lái)小編將為大家詳細(xì)的介紹一下房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)包括哪些這個(gè)問(wèn)題以及與其相關(guān)的一些事項(xiàng)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

1、房企不斷增加的融資規(guī)模

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)需要投資大量的資金支持企業(yè)發(fā)展。巨大的投資規(guī)模，加上投資周期較長(zhǎng)，回收資金速度較慢，適度的引入負(fù)債資金支持，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站顯示，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)近5年(2009～2013)年度完成投資額分別為25839.3、33065.5、44405.34、52036.26、63919.25億元，年均增產(chǎn)率平均為25.6%。龐大投資規(guī)模下的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了理想狀態(tài)下“適度負(fù)債”的范圍，2007～2012年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率分別為：74.4%、72.3%、73.5%、74.5%、75.4%75.2%，這6年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為74.22%。如此居高不下的資產(chǎn)負(fù)債率，以及不斷增加的融資規(guī)模，一旦房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況惡化或者盈利能力下降，到期不能償還本息，資金供應(yīng)鏈的斷裂，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)可能是致命的。

2、房企相對(duì)單一的融資結(jié)構(gòu)

根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)顯示數(shù)據(jù)，本文把房地產(chǎn)企業(yè)近5年的資金來(lái)源用表1來(lái)表示，由表1可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式還是相對(duì)比較傳統(tǒng)，融資結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，仍以國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金為主。對(duì)外資、外商直接投資資金利用明顯不足，這也與我國(guó)目前的政策有關(guān)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有向境外資本開(kāi)放。房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品為資本占用較大，非日常消費(fèi)、消耗產(chǎn)品，商品房的銷售一定程度和市場(chǎng)的景氣、政府政策有關(guān)，一旦出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷、住房空置率高漲，房企的資金將被套住，企業(yè)的發(fā)展就會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。

3、民間資本開(kāi)始涉足

由于近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的走熱，房產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)利能力也在不斷增強(qiáng)，社會(huì)上不少資本，尤其是高風(fēng)險(xiǎn)資本，開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。中小房地產(chǎn)企業(yè)在外部融資方面明顯能力不足，自身資本有限，銀行也隨著國(guó)家限購(gòu)政策的實(shí)行，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的放貸減弱。而做為管理混亂、卻需高額利潤(rùn)回報(bào)的民間資本，卻甘愿冒險(xiǎn)投資房地產(chǎn)行業(yè)，所以民間資本的很大不部分正逐漸被房地產(chǎn)企業(yè)所吸納。這首先是因?yàn)?，房產(chǎn)企業(yè)為了能在房?jī)r(jià)仍處于高位階段完成新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，急需大量資金支持；其次，目前國(guó)內(nèi)虛擬資本市場(chǎng)不景氣，通貨膨脹持續(xù)不降，放到手頭的錢可能貶值，而民間資本又缺乏專業(yè)的投資知識(shí)，投進(jìn)資本市場(chǎng)又有可能血本無(wú)歸；房產(chǎn)企業(yè)屬于做實(shí)業(yè)投資企業(yè)，在可預(yù)見(jiàn)時(shí)間范圍內(nèi)大部分城市的房?jī)r(jià)也不會(huì)下降，房產(chǎn)企業(yè)又有房產(chǎn)作為抵押，在民間資本看來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，所以民間資本對(duì)房地產(chǎn)投資有著特殊的偏好。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)原因分析

1、不利的金融環(huán)境及政策

房產(chǎn)企業(yè)最大的外部融資是銀行貸款，所以國(guó)內(nèi)的金融環(huán)境及政策，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)外部融資風(fēng)險(xiǎn)影響重大?？傮w來(lái)看，國(guó)內(nèi)目前金融環(huán)境并不有利于房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。從2006年開(kāi)始，政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，上調(diào)銀行及金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率，中國(guó)銀行1～3年貸款年利潤(rùn)從06年的僅為3.06%到14年6.15%，同時(shí)居民房貸利率也不斷增加。對(duì)銀行資金的過(guò)分依賴，使房產(chǎn)企業(yè)在金融環(huán)境變化過(guò)程中很難獨(dú)立發(fā)展，很容易導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題、資金鏈斷裂問(wèn)題的發(fā)生，多變的金融環(huán)境擴(kuò)大了房產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。目前房產(chǎn)行業(yè)仍沒(méi)對(duì)境外資本開(kāi)放，只有少量資本通過(guò)間接方式投資于房產(chǎn)企業(yè)，房產(chǎn)企業(yè)失去了大量外資資本的注入。最后，政府限購(gòu)政策也一定程度上加大了房企的融資風(fēng)險(xiǎn)，“新國(guó)八條”規(guī)定：購(gòu)買第二套家庭住房貸款比例不能高于40%，貸款利率不能低于中國(guó)銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍，隨后有關(guān)部門還規(guī)定第三套住房不能使用公積金貸款。

2、不健全的資本市場(chǎng)機(jī)制

改革開(kāi)放進(jìn)行了30多年，我國(guó)基本上建立了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度，但是資本市場(chǎng)價(jià)值仍然處于不健全狀態(tài)。不完善的資本市場(chǎng)制度是導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)過(guò)分依賴銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式的重要原因。目前房產(chǎn)企業(yè)在一級(jí)融資市場(chǎng)過(guò)分依賴銀行資金，二級(jí)融資市場(chǎng)仍然沒(méi)有建立，房產(chǎn)企業(yè)對(duì)多方式的融資方式又缺乏相應(yīng)的認(rèn)識(shí)，企業(yè)一旦缺錢會(huì)首先想到向銀行借錢，而不嘗試基金、信托、債券等方式融資，更不會(huì)想著創(chuàng)新融資手段。房產(chǎn)行業(yè)金融市場(chǎng)缺乏一個(gè)多層次的金融體系，房產(chǎn)企業(yè)融資更應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)，創(chuàng)新出一些房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，搞活房產(chǎn)金融市場(chǎng)。此外，目前資本市場(chǎng)中專注于房產(chǎn)企業(yè)投資、擔(dān)保、抵押貸款和質(zhì)押貸款等中介結(jié)構(gòu)嚴(yán)重缺乏。有人用“不管就亂，一管就死”來(lái)形容目前房產(chǎn)資本市場(chǎng)的發(fā)展，政府相關(guān)部分應(yīng)制定相關(guān)法律、法規(guī)、制度，規(guī)范房企融資方式，外資投資力度，進(jìn)一步促進(jìn)資本市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。

首先就房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)的不斷增加的融資企業(yè)，其次，房地產(chǎn)企業(yè)還需要資金不足的情況。如果大家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)包括哪些這個(gè)問(wèn)題還有什么不明白的地方，小編建議最好在當(dāng)?shù)卣乙粋€(gè)專業(yè)的律師進(jìn)行詳細(xì)的咨詢，他們會(huì)給出專業(yè)的答案。

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