房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求是非常大的，我們一般來說，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資也是不太了解的，有些房地產(chǎn)商太法律規(guī)定不太了解而融資，那就觸碰了法律的底線，導(dǎo)致負(fù)上了法律責(zé)任，可見了解房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)定是非常重要的，下面我們可以一起來看看。

一、 典型融資方式

1、委托貸款

即由投資人將資金交給商業(yè)銀行或信托公司委托后者向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。如下圖所示。

2、股 債

即由投資人向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款的同時(shí)，受讓該房地產(chǎn)企業(yè)的全部或部分股權(quán)，并約定原股東在一定條件下回購股權(quán)。

二、融資規(guī)定中的主要問題

1、名股實(shí)債

實(shí)踐中，投資人為減少風(fēng)險(xiǎn)，控制被投資公司，在提供貸款的同時(shí)或之前，往往受讓全部或部分被投資公司的股權(quán)，并約定原股東有義務(wù)在一定條件下按約定價(jià)格回購股權(quán)。有的投資協(xié)議約定，在投資人持股期間，被投資公司需要向投資人支付固定的股息或紅利。這種交易安排，有時(shí)被稱為名股實(shí)債。名股實(shí)債可能涉及以下問題。

（1）被投資公司支付的股息需要滿足一定條件才能進(jìn)行所得稅稅前扣除

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》，企業(yè)向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。但是，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告》，同時(shí)滿足以下條件的，被投資企業(yè)支付的股息可以確認(rèn)利息支出，進(jìn)行稅前扣除。

（一）被投資企業(yè)接受投資后，需要按投資合同或協(xié)議約定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同）；

（二）有明確的投資期限或特定的投資條件，并在投資期滿或者滿足特定投資條件后，被投資企業(yè)需要贖回投資或償還本金；

（三）投資企業(yè)對(duì)被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán)；

（四）投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（五）投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。

投資人取得滿足上述條件的股息需要繳納企業(yè)所得稅，甚至營業(yè)稅（2016年5月1日前）或增值稅（2016年5月1日后）及其附加，而一般情形下，投資人取得股息和紅利無須繳納企業(yè)所得稅。不過，實(shí)踐中，能同時(shí)滿足上款所述條件的投資安排并不多。特別是回購的主體往往是原股東，而非被投資公司。

（2）股權(quán)回購涉及國有資產(chǎn)需要進(jìn)行評(píng)估和進(jìn)場(chǎng)交易

如果投資人是國有或國有控股企業(yè)，則其持有的被投資公司的股權(quán)將被認(rèn)定為國有資產(chǎn)。如前所述，國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓需要按規(guī)定進(jìn)行評(píng)估和進(jìn)場(chǎng)交易，否則，股權(quán)回購將有可能被認(rèn)定為無效。

（3）回購?fù)馍掏顿Y企業(yè)的股權(quán)需要經(jīng)外商投資企業(yè)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，否則，不生效

如果被投資公司是中外合資或中外合作等外商投資企業(yè)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問題的規(guī)定（一）》，股權(quán)回購（轉(zhuǎn)讓）協(xié)議未經(jīng)外商投資企業(yè)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的，不生效。

2、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)

投資人在收取利息、股息之外，往往還會(huì)收取財(cái)務(wù)顧問費(fèi)。財(cái)務(wù)顧問費(fèi)一般按總投資額的一定比例確定，其支付時(shí)間和方式通常與利息一致，其支付主體有可能是被投資公司，也可能是其股東。投資人往往會(huì)同被投資公司或其股東簽訂財(cái)務(wù)顧問協(xié)議，約定財(cái)務(wù)顧問服務(wù)內(nèi)容，例如提供投融資咨詢服務(wù)，引進(jìn)投資者、制定和落實(shí)引資方案、安排商務(wù)談判并促成交易等，但實(shí)際上投資人并未或未完全提供財(cái)務(wù)顧問服務(wù)。根據(jù)最高人民法院對(duì)深圳蔚深投資有限公司等與南寧金融市場(chǎng)證券交易中心等拆借資金糾紛案，和上海東方高圣投資顧問有限公司與成都置信實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司、四川置信凱德實(shí)業(yè)有限公司居間及財(cái)務(wù)顧問合同糾紛案的判決，提供財(cái)務(wù)顧問服務(wù)的一方須證明其已經(jīng)提供了約定的服務(wù)，否則，其要求支付財(cái)務(wù)顧問費(fèi)的要求將得不到支持。

3、強(qiáng)制分紅

在名股實(shí)債類交易安排中，投資人往往要求被投資公司每半年分紅或每季分紅一次，無論被投資公司是否實(shí)際盈利。根據(jù)《中華人民共和國公司法》（簡稱“《公司法》”），公司在有利潤的情況下，才能進(jìn)行分配，且公司在分配當(dāng)年稅后利潤時(shí)，應(yīng)首先用當(dāng)年利潤彌補(bǔ)虧損；其后，應(yīng)按照規(guī)定提取法定公積金或任意公積金。要求被投資公司在未盈利的情況下，預(yù)先向股東分配利潤，違法了《公司法》相關(guān)規(guī)定，存在被要求向被投資公司退還利潤的風(fēng)險(xiǎn)。

4、企業(yè)間借貸

在有些交易安排中，投資人會(huì)設(shè)置一層甚至多層中間結(jié)構(gòu)，一般是有限合伙企業(yè)，專門用于提供貸款。如下圖所
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》，法人之間、其他組織之間以及它們相互之間為生產(chǎn)、經(jīng)營需要訂立的民間借貸合同，除存在合同法第五十二條、該規(guī)定第十四條規(guī)定3的情形外，當(dāng)事人主張民間借貸合同有效的，人民法院應(yīng)予支持。上述有限合伙企業(yè)的主要功能就是投資，包括股權(quán)和債權(quán)投資，但這些企業(yè)并沒有取得金融許可證，因此，這些企業(yè)同被投資公司之間簽訂的貸款合同不排除被認(rèn)定為無效的可能性。

5、獨(dú)立擔(dān)保

在有些擔(dān)保合同中規(guī)定，擔(dān)保合同具有獨(dú)立的效力，不因主合同無效而無效。這樣的規(guī)定在司法實(shí)踐中有可能得到不法院支持。根據(jù)最高人民法院以往的判例，獨(dú)立保證（即約定保證合同的效力獨(dú)立于主合同的效力，不因主合同無效而無效）目前僅適用于國際商事交易。盡管該等司法判例不屬于法律、行政法規(guī)或司法解釋，但不排除法院在審理相關(guān)糾紛時(shí)遵循該等司法判例作出判決。

6、委托貸款情況下，委托人是否可以直接起訴借款人，而無須將銀行作為原告或第三人

在委托貸款的情況下，有時(shí)貸款合同由銀行同借款人簽訂，委托人并不是貸款合同的簽約方。如果借款人逾期償還貸款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復(fù)》，原則上應(yīng)由銀行（受托人）向法院提起訴訟；銀行堅(jiān)持不起訴的，委托人可以委托貸款協(xié)議的銀行為被告、以借款人為第三人向法院提起訴訟。不過，最高人民法院在對(duì)北京君泰投資管理有限公司等與天津藥業(yè)集團(tuán)有限公司等委托借款合同糾紛上訴案中確認(rèn)，在借款人知道委托人同銀行之間存在委托關(guān)系的情況下，委托人可以直接起訴借款人，而無須將銀行作為原告或第三人

3、《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十四條規(guī)定，具有下列情形之一，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定民間借貸合同無效：

（一）套取金融機(jī)構(gòu)信貸資金又高利轉(zhuǎn)貸給借款人，且借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道的；

（二）以向其他企業(yè)借貸或者向本單位職工集資取得的資金又轉(zhuǎn)貸給借款人牟利，且借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道的；

（三）出借人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道借款人借款用于違法犯罪活動(dòng)仍然提供借款的；

（四）違背社會(huì)公序良俗的；

（五）其他違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的。

房地產(chǎn)融資，國家對(duì)此的調(diào)控力度也越來越大，總的來說是造福于民生的，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)定的也越來越嚴(yán)，重點(diǎn)城市更甚，企業(yè)融資要求也越來越高，國家政策嚴(yán)了，我們也要好好跟政策走，促進(jìn)穩(wěn)健的房地產(chǎn)融資機(jī)制，才能使房地產(chǎn)長久健康發(fā)展。

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