一、以房產(chǎn)作為注冊資本交稅嗎？

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》財(cái)稅[2002]191號規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，接受被投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。同時規(guī)定對于該部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得也不征收營業(yè)稅。

二、土地增值稅

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財(cái)

稅[1995]48號規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

然而需要提請納稅人注意的是，并非是所有企業(yè)都可以享受暫免土地增值稅的政策，《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》財(cái)稅[2006]21號第五條規(guī)定：對于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財(cái)稅字[1995]48號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

根據(jù)以上法規(guī)，我們可以得出結(jié)論：若投資方的投資行為同時符合以下條件便可享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策：

1、貴公司不是房地產(chǎn)開發(fā)公司;

2、所投資對象也不是房地產(chǎn)開發(fā)公司;

3、貴公司接受被投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，而不是約定每年收取固定收益。

三、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人所進(jìn)行的不動產(chǎn)投資，在轉(zhuǎn)讓時所書立的轉(zhuǎn)讓書據(jù)，按印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目依法納稅。由簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的雙方按萬分之五的稅率繳納。

四、契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。但是契稅是由被投資方繳納的。

五、資產(chǎn)評估增值時個人所得稅及企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理

在現(xiàn)實(shí)生活中，投資方投入的不動產(chǎn)基本上都實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)評估增值，

對于投入資產(chǎn)評估增值的稅務(wù)處理，筆者為方便讀者理解，按投資者性質(zhì)分為兩類來說明：

1、個人以不動產(chǎn)對外投資時評估增值所得的稅務(wù)處理

《國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅

的批復(fù)》國稅函[2005]319號文中規(guī)定：個人投資者在投資時發(fā)生的評估增值所得，暫不征收個人所得稅，而在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時如有所得時再按規(guī)定征收個人所得稅，其“財(cái)產(chǎn)原值”為資產(chǎn)評估前賬面價(jià)值。

該法規(guī)存在很多不足的地方，首先，對于個人以非貨幣性資產(chǎn)對外投資的個人所得稅處理原則上沒有和企業(yè)所得稅保持一致，即沒有分為按公允價(jià)值出售非貨幣性資產(chǎn)和對外投資兩項(xiàng)部分進(jìn)來處理;另外，由于投資時點(diǎn)與該投資收回、轉(zhuǎn)讓時點(diǎn)存在很長的時間間隔，納稅人往往借此實(shí)現(xiàn)延遲納稅的目的;最后，該法規(guī)沒有嚴(yán)格規(guī)定投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時核定收入標(biāo)準(zhǔn)，而是提到在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時“如”有所得時再按規(guī)定征收個人所得稅，由于我國資本市場關(guān)聯(lián)交易、內(nèi)部操作股價(jià)等不規(guī)范事件頻繁發(fā)生，投資者往往可以通過人為調(diào)低股價(jià)規(guī)避個人所得稅。

正是由于上述文件的種種弊端，國家稅務(wù)總局專門針對個人投資資產(chǎn)評估增值所得的個人所得稅征收辦法重新發(fā)布了一份文件，即《關(guān)于資產(chǎn)評估增值計(jì)征個人所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2008]115號，文中規(guī)定：個人(自然人，下同)股東從被投資企業(yè)取得的、以企業(yè)資產(chǎn)評估增值轉(zhuǎn)增個人股本的部分，屬于企業(yè)對個人股東股息、紅利性質(zhì)的分配，按照“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅;個人以評估增值的非貨幣性資產(chǎn)對外投資取得股權(quán)的，對個人取得相應(yīng)股權(quán)價(jià)值高于該資產(chǎn)原值的部分，屬于個人所得，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅。以上稅款均由被投資企業(yè)在個人取得股權(quán)時代扣代繳。

2、企業(yè)法人以不動產(chǎn)對外投資時評估增值所得的稅務(wù)處理。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2000]118號)的規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個納稅年度確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過個納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納稅所得中。

綜上所述，個人的房產(chǎn)不會當(dāng)作公司的注冊資本交稅，而如果是其他的房產(chǎn)買賣交易都應(yīng)該繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，相應(yīng)的稅費(fèi)是否屬于免征范圍需要根據(jù)政策去了解，土地增值稅一般都是要分情況去征收的。

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