案情簡介

作為原告潘某的代理律師，在該案中獲得了全面的勝訴，本來是一件很高興的事，但卻沒有想象的那樣，心里總有一點說不出的感覺。 在該案中，潘某作為購房人在簽訂了《房屋買賣合同》后履行了支付定金、中介費、擔(dān)保費等貸款手續(xù)費義務(wù)。后因被告要求變更付款方式，改為一次性付款，并提價20萬元。原告當(dāng)然不同意被告要求，表示要按約支付首付款及辦理貸款手續(xù)支付剩余購房款。被告在訴訟過程中改稱，該房屋系其姥爺、父母出錢購房，原告無權(quán)處分，該《房屋買賣合同》應(yīng)屬無效。最后，法院支持了原告的訴訟請求，要求原告一次性支付購房款后，被告將房屋交付并過戶給原告。 作為原告代理律師，接手該案后迅速讓原告補齊證據(jù)，如房屋中介證人證言、中介與被告通話錄音、原告與被告的通話錄音等，特別是說服原告將首付款100余萬元進行了提存。在案件審理過程中，法院根據(jù)實際情況要求原告將剩余房款一次性付清時，再次說服原告籌措資金，按法院要求支付房款。最終，原告獲得了這份判決。

辦案思路及心得

1、作為原告，當(dāng)發(fā)生合同糾紛時，要適度改變原來合同的履行方式，而不是一味要求嚴(yán)格按合同履行。比如，被告不接受付款了，原告因發(fā)生糾紛擔(dān)心付款后產(chǎn)生損失，這是可以理解的。但可以把應(yīng)付款項到公證處或律師事務(wù)所等第三方進行提存。而不是堅持有了判決或與被告達成一致意見后再付款。因原告原本計劃銀行貸款支付尾款，但法院基于在該案中保護被告及時獲得房款，而要求改為一次性支付。原告曾一度堅持銀行貸款，后經(jīng)律師說服原告，原告努力把剩余房款改為一次性支付。最后來看，把首付款提存和剩余購房款一次性支付，成為該案原告獲得法院支持的關(guān)鍵。

2、雖然原告在該案中得到了支持，但在執(zhí)行階段，由于該房屋在買賣時，開發(fā)商還沒有取得產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致執(zhí)行也非常困難，需要協(xié)調(diào)被告、開發(fā)商和房屋管理局等。因此，建議購買二手房時，一定要買已有產(chǎn)權(quán)證的二手房。

3、對于被告，也想給出一些建議。在該案中，法官本來是傾向同意解除《房屋買賣合同》，讓被告支付一定的違約金。我對此案的判決結(jié)果也是如此。

因為，起訴時原告畢竟只是支付了定金，沒有支付50%以上的購房款，并且產(chǎn)權(quán)證還沒有下來，一次性付款也非常困難。在我辦案過程中，遇到支付了大部分房款的，法院一般支持買賣合同成立，繼續(xù)履行合同。如未支付大部分購房款，如一方要求解除，則一般會支持解除合同。但被告堅持解除合同，把已付款退還給原告就可以了。法官為此做了很多解釋工作，以達成最終調(diào)解。之后，被告同意除退還原告支付款項外，再支付20萬元違約金（其實，此時房價已比原來高出約50萬元），但需要在半年內(nèi)分幾次付清。而原告提出如果支付違約金，不得低于25萬元，并把已支付款項和違約金一次性支付。作為原告律師，也對被告做了詳細的解釋，建議同意原告意見，達成調(diào)解結(jié)案。最終因達不成一致意見，而由法官做出了最后判決，把房屋賣給原告。

因此，作為被告首先應(yīng)該清楚因自己違約而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，比如中介費、貸款手續(xù)費等應(yīng)由自己承擔(dān)而向原告賠償。其次在庭審過程中，應(yīng)該聽懂法官說的話。再次，要適當(dāng)變通，聽取自己律師意見，而不是一味的堅持自己的意見，以達到減少損失。

裁判結(jié)果

一、原告潘欣于本判決生效后二十五日內(nèi)給付被告陳柏衫房款二百一十二萬元；

二、被告陳柏衫于本判決生效后三十日內(nèi)將位于北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)二十號地四號住宅樓四層五單元零二號房屋騰空并交付給原告潘欣；

三、駁回原告潘欣的其他訴訟請求。