案情簡(jiǎn)介

2004年，余某與某開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，采用的是2000年浙江省建設(shè)廳和省工商局制定的標(biāo)準(zhǔn)文本。后由于開(kāi)發(fā)商未在交房后90日內(nèi)交付“三證”，且在2006年5月1日后才代余某繳納契稅，致使其多繳納1萬(wàn)余元。協(xié)商未果，余某即向法院提起訴訟。 余某認(rèn)為，購(gòu)房合同第十五條約定“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬（包括契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證）登記需要由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，……”按此約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在交房后90日內(nèi)把“三證”交給余某；購(gòu)房合同于2005年簽訂且已付清全款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在即時(shí)開(kāi)具發(fā)票并繳納契稅或者開(kāi)具發(fā)票由業(yè)主自己去繳納契稅，但因開(kāi)發(fā)商未開(kāi)具發(fā)票，導(dǎo)致自己多交了1萬(wàn)余元稅款，要求開(kāi)發(fā)商返還該筆稅款。

辦案思路及心得

本人代理開(kāi)發(fā)商，提出如下答辯： 一、被告沒(méi)有違反合同約定。 原告認(rèn)為被告違約的理由是被告未能按約定“在交房后90天內(nèi)為原告辦好三證”。但根據(jù)原、被告2004年10月20日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條的約定：第一，被告的義務(wù)是自商品房交付之日（即2005年9月30日）起90日內(nèi)（即2005年12月30日前）將辦理產(chǎn)權(quán)證的資料報(bào)送登記機(jī)關(guān)。而被告于2005年12月28日即將辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的資料報(bào)送給了××市房屋管理局，沒(méi)有超過(guò)約定期限。被告報(bào)送的這些資料是用來(lái)辦理總產(chǎn)證的，其中包含了原告所購(gòu)房屋×××園17幢201室的資料。辦理總產(chǎn)證是辦理原告“三證”的開(kāi)始，所以被告并未違約。第二，被告承擔(dān)責(zé)任的前提是“因出賣(mài)人的責(zé)任”導(dǎo)致原告不能及時(shí)取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，而被告依約如期到房管局辦理產(chǎn)權(quán)登記，提交了必要的辦證資料，現(xiàn)原告已實(shí)際取得了房屋產(chǎn)權(quán)“三證”。所以，被告沒(méi)有違反《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，不應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。 二、被告辦理“三證”的行為沒(méi)有違反法律規(guī)定。 原告認(rèn)為被告辦理“三證”的期限遲延，違反了國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。我們認(rèn)為： 第一，《最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定中，出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件有二：一是由于出賣(mài)人的原因未能按期取得產(chǎn)權(quán)證，一是當(dāng)事人沒(méi)有特殊約定。如前所述，原告與被告之間有特殊約定，即《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條。所以，應(yīng)依合同約定來(lái)確定雙方權(quán)利義務(wù)。 第二，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)……”顯然，這里的“辦理”是指開(kāi)始辦理，并不含有辦理完畢之意。辦理完畢的期限規(guī)定在《最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！彼员桓嬖诜课萁桓吨?0日內(nèi)向房管局申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，在2006年7月3日取得“三證”，并沒(méi)有違反該條例和司法解釋的規(guī)定。所以，被告為原告辦理“三證”的期限沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。三、被告代交契稅的時(shí)間沒(méi)有侵害原告利益。原告認(rèn)為被告遲開(kāi)發(fā)購(gòu)房發(fā)票，導(dǎo)致其未能趕在契稅政策調(diào)整前交稅，造成多交稅款10380.27元。這種說(shuō)法是毫無(wú)道理的。理由如下：首先，開(kāi)具正式發(fā)票的時(shí)間?！吨腥A人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第三十三條規(guī)定：“填開(kāi)發(fā)票的單位和個(gè)人必須在發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入時(shí)開(kāi)具發(fā)票。未發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)一律不準(zhǔn)開(kāi)具發(fā)票?！薄镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》關(guān)于銷(xiāo)售商品的規(guī)定：“銷(xiāo)售商品的收入，應(yīng)在下列條件均能滿(mǎn)足時(shí)予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量?！备鶕?jù)該規(guī)定，預(yù)售商品房“確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入”至少有兩個(gè)條件：一是房屋已交付，二是房屋的實(shí)際面積已測(cè)定，價(jià)款確定。只有在該兩條件成就后，被告才能根據(jù)發(fā)票管理辦法向原告出具發(fā)票。再參考《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》（杜海鵬、魏義光主編）第236頁(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)”的解釋?zhuān)胺康禺a(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買(mǎi)主時(shí)，作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)”，顯然，商品房交付是銷(xiāo)售結(jié)算的前提，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的前提。 其次，即使被告在原告付清購(gòu)房款后就開(kāi)具發(fā)票，原告也不可能去交契稅。房地產(chǎn)權(quán)證是房屋所有權(quán)的憑證，所記載的信息、數(shù)據(jù)，是房屋從用地、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、確認(rèn)權(quán)屬的整個(gè)過(guò)程的體現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)權(quán)證必須在各項(xiàng)條件具備、手續(xù)完善的前提下才能辦理。簡(jiǎn)單地說(shuō)，新建商品房必須在開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理初始登記后，購(gòu)房小業(yè)主才能申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。所以，該房屋沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，不能辦理總產(chǎn)證，不能正式交付，也就不具備房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的條件，契稅義務(wù)還沒(méi)有發(fā)生，地稅部門(mén)也就缺乏收稅的依據(jù)，不可能接受納稅。 四、被告代收辦證費(fèi)用的行為是一種無(wú)償代理行為，其法律后果應(yīng)由委托人承擔(dān)。 被告本著方便客戶(hù)的原則，無(wú)償為原告代收代繳辦證稅費(fèi)，并未從中漁利。原、被告之間并未約定被告代繳稅費(fèi)的期限，況且被告的代理是無(wú)償代理行為，只有存在故意或重大過(guò)失時(shí)才承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)庭審查明，被告根本就不存在過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 現(xiàn)被告收取的稅費(fèi)已繳至稅務(wù)機(jī)關(guān)，如果原告堅(jiān)持要退還所謂多交的稅款，應(yīng)該向地稅部門(mén)提出申請(qǐng)，被告根本不存在退稅的義務(wù)。 顯然，在“返還稅款”的問(wèn)題上我方已基本不存在風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槎惪畈辉陂_(kāi)發(fā)商手里，不存在返還一說(shuō)，而適當(dāng)?shù)脑V訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)是“賠償”。但是，對(duì)于違約責(zé)任這一點(diǎn)，我們一直無(wú)法說(shuō)服法官。法官認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在交房后90日內(nèi)把用于辦分戶(hù)權(quán)證的資料全部提交到房管局，這才算完成了義務(wù)。最后，一審法院據(jù)此支持了余某的這一請(qǐng)求。 開(kāi)發(fā)商對(duì)一審判不服，提起上訴。在一審意見(jiàn)基礎(chǔ)上，我們提出如下補(bǔ)充代理意見(jiàn)： 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條規(guī)定：“預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”本代理人認(rèn)為，被告并未違反該規(guī)定，理由如下：一、該條第一款中“開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件”。這里“必要的證明文件”，應(yīng)當(dāng)理解為房產(chǎn)管理部門(mén)要求開(kāi)發(fā)商提供的辦理權(quán)屬登記所必需的資料。根據(jù)被告向法庭提交的由房管局出具的證明材料，可以確認(rèn)被告當(dāng)時(shí)按照房管局的要求遞交了辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記的全部材料（其中包括了本案原告余某所購(gòu)房屋的資料）。本代理人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商代為業(yè)主辦理權(quán)屬證書(shū)，在該辦法規(guī)定和當(dāng)事人約定的期限內(nèi)，提交了房產(chǎn)管理部門(mén)要求的辦理權(quán)屬證書(shū)所需的全部資料，盡到了協(xié)助的義務(wù)。二、該條第二款中“開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”的前提條件是兩個(gè)：一是由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因?qū)е鲁匈?gòu)人未能在房屋交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人之間沒(méi)有特殊約定，二者缺一不可。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，以及當(dāng)前行政機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬證書(shū)的實(shí)際情況，開(kāi)發(fā)商所能盡到的努力是按時(shí)按要求提交完備的辦證資料，至于辦證的結(jié)果，開(kāi)發(fā)商不可能給予保證。所以，被告只要在期限內(nèi)按要求提交了辦證資料，即使未能及時(shí)辦出產(chǎn)權(quán)證書(shū)，也不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因”，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。另外，被告和原告在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條有關(guān)于權(quán)屬登記的明確約定，應(yīng)該按照該約定來(lái)確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 三、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條的規(guī)定與最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定內(nèi)容一致，即在預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受人未能在交房后90日內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件同樣是兩個(gè)：一是由于出賣(mài)人的原因，二是當(dāng)事人之間沒(méi)有特殊約定。如前所述，出賣(mài)人適當(dāng)?shù)芈男辛俗约旱牧x務(wù)，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，且當(dāng)事人之間在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條中特殊約定，即被告于90日內(nèi)向房管局提交了完備的辦證材料，其中包括了原告所購(gòu)房屋的權(quán)證資料，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為被告只要在約定的時(shí)間內(nèi)開(kāi)始為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，就不存在違約的情形。四、退一步講，即使被告未能在規(guī)定的期限內(nèi)辦出產(chǎn)權(quán)證書(shū)，也不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)椤渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》第十五條約定的是“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬（包括契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證）登記需要由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”。被告作為出賣(mài)人的義務(wù)是將這些必需的資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。請(qǐng)注意，這里是“備案”而不是辦證。被告已經(jīng)嚴(yán)格按照合同約定履行了備案的義務(wù)，顯然不存在違約責(zé)任。

裁判結(jié)果

二審法官認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條的解釋?zhuān)灰髟?xún)?cè)摌?biāo)準(zhǔn)文本的制訂單位省建設(shè)廳和省工商局即可判定。通過(guò)對(duì)上述單位的走訪(fǎng)，法官認(rèn)同了我們的意見(jiàn)。后來(lái)，出于解決糾紛、息訴止訟的考慮，我們與余某達(dá)成了調(diào)解。