業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后，房屋一直處于閑置狀態(tài)。那么，對(duì)于長(zhǎng)期空置的房屋，業(yè)主還要交物業(yè)費(fèi)嗎?

近日，記者從山東省濟(jì)南市歷下區(qū)法院獲悉，該院日前通過(guò)調(diào)解審結(jié)了一起房屋空置物業(yè)費(fèi)交納糾紛案件，業(yè)主交納了70%的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司免除了業(yè)主近萬(wàn)元的違約金。

2009 年1月，出于投資目的，濟(jì)南市民喬亮(化名)在濟(jì)南市歷下區(qū)黃金路段購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，并于2010年5月辦理了收房手續(xù)并與物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)協(xié) 議。雖然喬亮多次收到物業(yè)公司催收物業(yè)費(fèi)的掛號(hào)信，但一直未予理睬。2012年10月，物業(yè)公司向歷下區(qū)法院起訴喬亮，要求他支付總物業(yè)費(fèi)的70%即 7000余元的物業(yè)費(fèi)，并支付近萬(wàn)元的違約金。

喬亮認(rèn)為，房屋在交付后一直處于閑置狀態(tài)，他既未對(duì)房屋進(jìn)行裝修，也未居住或使用過(guò)房屋，根本就沒(méi)有享受過(guò)物業(yè)公司提供的服務(wù)，所以物業(yè)公司向其索要物業(yè)費(fèi)和違約金是沒(méi)有道理的。物業(yè)公司認(rèn) 為，雖然喬亮的房屋處于閑置狀態(tài)，但物業(yè)公司仍為其房屋的安全、公用設(shè)施的維護(hù)、小區(qū)的整體綠化和保潔提供了服務(wù)，故喬亮仍應(yīng)按照協(xié)議的約定交納70%的 物業(yè)費(fèi)并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成主要包括垃圾清運(yùn)費(fèi)、 保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞便費(fèi)、小區(qū)公用設(shè)備維修費(fèi)以及公共照明的電費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)等。從前述物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成可以看出，物業(yè)費(fèi)大部分屬于為全體業(yè) 主公共部分的管理、共用設(shè)施設(shè)備維修而支出的費(fèi)用，多為針對(duì)整個(gè)小區(qū)全體業(yè)主而支出的費(fèi)用，而沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)某一業(yè)主進(jìn)行的服務(wù)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，業(yè)主的 房屋沒(méi)有進(jìn)行使用，并不影響物業(yè)公司對(duì)整個(gè)小區(qū)提供安全保衛(wèi)、公共用地的清潔、綠化以及公用設(shè)備的維修等服務(wù)工作的開(kāi)展。因此，物業(yè)服務(wù)的根本對(duì)象是業(yè)主 房屋，而非業(yè)主。

法庭審理認(rèn)為，雖然喬亮是出于投資目的購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)房屋，但物業(yè)公司的服務(wù)會(huì)為喬亮房屋的“保值”起到作用，喬亮最終也是物業(yè)服務(wù)的受益人。經(jīng)法庭調(diào)解，物業(yè)公司免除了喬亮近萬(wàn)元的違約金，喬亮當(dāng)庭補(bǔ)交了70%的物業(yè)費(fèi)7000元。

法官說(shuō)法：

法官告訴記者，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定:“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合 理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者 無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”而根據(jù)《濟(jì)南市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第16條規(guī)定:“房屋交付后空置半年以上的，經(jīng)業(yè) 主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，合同另有約定的從其約定。”可以說(shuō)，相關(guān)法規(guī)對(duì)房屋空置狀態(tài)交納物 業(yè)費(fèi)的規(guī)定是明確具體的，只是不少市民錯(cuò)誤地認(rèn)為房屋空著沒(méi)享受物業(yè)服務(wù)就不該交費(fèi)，是不對(duì)的。

相關(guān)法律知識(shí)：

物業(yè)管理公司為業(yè)主或用戶(hù)提供的不同服務(wù)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是有所不同的，有些服務(wù)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司與業(yè)主或用戶(hù)面議洽談而定；有些服務(wù)項(xiàng)目，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要按政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。在具體收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，有些項(xiàng)目是一次性收費(fèi)；有些項(xiàng)目則是定期收??；有些項(xiàng)目的收取方式較為靈活。

物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)收入的高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。一般地講，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受?chē)?guó)家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費(fèi)；另一方面，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶(hù)收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，因此，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則：

第一，不違反國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。

第二，與用戶(hù)的收入水平相適應(yīng)。要根據(jù)用戶(hù)的收入水平高低來(lái)確定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，用戶(hù)承受不了，也不容易取得用戶(hù)的支持，反之，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，則物業(yè)管理公司賠本服務(wù)，這又違背市場(chǎng)規(guī)則。

第三，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼顧各方利益。所提供的服務(wù)檔次越高，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高，特約服務(wù)一般比公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高，對(duì)商業(yè)部門(mén)的收費(fèi)比對(duì)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的收費(fèi)一般要高。

第四，微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務(wù)項(xiàng)目越多，工作量越大，賠本就越多。

第五，公平原則。

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