案情簡介

老杜和妻子馬阿姨居住于上海市浦東新區(qū)某房屋內(nèi)，該房原為老杜單位分配公房，后在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買為產(chǎn)權(quán)房，房產(chǎn)登記在老杜名下。

2009年7月初，老杜和馬阿姨突然收到兒子的前女友小沈委托律師發(fā)來的律師函，聲稱其為上述房屋的產(chǎn)權(quán)人，要求老杜和馬阿姨搬離此房屋。同年7月底小沈帶人上門騷擾，再次要求老杜和馬阿姨搬離系爭房屋，并揚言要換鎖并砸毀屋內(nèi)物品。

在律師指點下，老杜到上海浦東新區(qū)房產(chǎn)交易中心查詢，上述房產(chǎn)于2005年以買賣方式過戶至小沈名下。老杜夫婦認(rèn)為事有蹊蹺，遂找來兒子小杜盤問。小杜稱2005年1月，因與女友小沈生活開銷需要用錢，拿著老杜身份證和房產(chǎn)證拿去交易中心，找來與老杜長得相像的一老者冒名，將房產(chǎn)過戶到女友名下，向銀行貸款人民幣26萬元已被兩人揮霍一空。

老杜夫婦心急如焚，找到律師代理此案。通過梳理案件，了解到老杜從未至浦東房產(chǎn)交易中心買賣過此房屋，交易中心存檔的買賣合同、收條及房產(chǎn)登記申請書中的簽名均不是老杜所簽，其也未與銀行簽訂過借款協(xié)議，從未收到過小沈支付過的任何購房款項。兒子小杜手中保留了登記為小沈的房產(chǎn)證原件，平時由小杜歸還銀行欠款。

基于掌握的本案證據(jù)，老杜及馬阿姨起訴兒子小杜和小沈，要求確認(rèn)2005年1月的買賣合同無效，要求小沈撤銷系爭房產(chǎn)中已存在的銀行抵押貸款登記。

一審法院判決支持了訴請，原告及被告均未上訴。老杜和馬阿姨終于保住了賴以棲身的唯一住房。

辦案思路及心得

一、本案是買賣關(guān)系還是房屋租賃關(guān)系。

小沈代理人辯稱，小杜開公司資金周轉(zhuǎn)困難，故動員父親出售房款籌集款項。首付是現(xiàn)金支付，小杜代收的，貸款部分也提供給小杜了。考慮到是朋友父親，所以房產(chǎn)過戶后，以房屋租賃費用抵充部分借款，房屋仍由老杜夫妻居住。現(xiàn)房產(chǎn)登記在其名下，老杜夫妻是事實租賃關(guān)系。

對于銀行還貸所用借記卡在小杜處，小沈代理人稱，考慮到是朋友父母，所以房產(chǎn)過戶后，以房屋租賃費用抵充部分借款，房屋仍由老杜夫妻居住。

小杜否認(rèn)了收到過前女友房款及借款的事實。

購房當(dāng)時小沈還是在校大學(xué)生，沒有經(jīng)濟來源。庭審過程中，其無法說清購房款的來源，小沈無法提供有老杜簽名的購房收條，以證明其曾經(jīng)向老杜付過房款。庭審過程中，小沈的代理人也認(rèn)可房產(chǎn)買賣檔案中過戶材料中所有簽名并非老杜所簽。小沈所持房產(chǎn)證為2009年6月案件受理后遺失補辦的，原始產(chǎn)證在小杜處，雙方不存在租賃關(guān)系。

二、銀行借款由誰償還的問題。

我們認(rèn)為，小沈虛構(gòu)房屋買賣事實，與銀行簽訂貸款合同，取得銀行的貸款。

小沈辦理房產(chǎn)的貸款抵押手續(xù)，使產(chǎn)權(quán)人老杜的房產(chǎn)權(quán)力受到了部分限制，由于買賣合同無效，應(yīng)由小沈滌除系爭房產(chǎn)的抵押登記。

裁判結(jié)果

法院最終判決系爭房產(chǎn)在小沈滌除系爭房產(chǎn)的抵押登記后，配合老杜和馬阿姨辦理系爭房產(chǎn)登記至二人名下。